2025년 부동산시장은 ‘새 정부 출범’이라는 굵직한 변곡점을 맞았다. 정부는 대규모 공급확대 계획을 내놓는 한편,서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 지정하고 고가주택 대출 한도를 축소하는 등 고강도 규제 강화 조치를병행했다. 2026년에는 부동산거래 관리 강화와 함께 세제 변경이 핵심 변화로 꼽히는데, 이 외에도 달라지는주요 부동산제도는 어떤 것들이 있는지 알아보자.
정리 김우영 출처 부동산114
주택금융
주택담보대출 위험가중치 조정 조기 시행
은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치의 시행시기가 당초 예정된 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당겨 조기시행된다. 이번 조치는 대출건전성 관리를 엄격하게함으로써 가계부채 증가 속도를 조절하고 부동산시장으로 과도한 자금이 쏠리는 것을 완화하는 데 목적이 있다.
버팀목 전세자금대출 재건축 세입자까지 확대
재건축 사업장의 이주자를 대상으로 전세자금 대출지원을 확대한다.
현재는 재개발 사업장에서 이주하는 소유자 및 세입자를 대상으로 버팀목 전세자금대출을 지원하는데, 이를 재건축 사업장 이주자에게도 지원을 넓힌다. 소득기준은 부부합산 연소득 5,000만원 이하이며 다자녀는 연소득 6,000만원, 신혼부부는 연소득 7,500만원이다.
주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용
주택담보대출 금액과 주택신용보증기금의 출연요율을 연동해 대출금액이 클수록 출연요율을 높게, 작을수록 낮게 산정한다. 기존에는 고정 · 변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출 유형에 따라 0.05～0.30%로 차등 적용했다. 2026년 4월부터는 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과～2배 이내는 0.25%, 평균 대출액 2배 초과는 0.3%를 적용해 대출금액에 따라 차등을 둘 계획이다.
정비사업
가로구역 기준 완화
노후·저층 주거지역을 소규모(1만㎡ 미만)로 신속히 정비하는 사업의 여건을 개선하기 위해 기준을 완화한다. 현재 소규모주택정비사업은 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서 시행할 수 있다. 앞으로는 조합설립인가를 신청하기 위해 공원, 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다.
신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화
신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 기존 토지등소유자로부터 사업시행구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 했다. 앞으로는 토지 신탁요건을 삭제하고 토지등 소유자의 2분의 1 이상 추천받거나 조합설립 동의 요건을 충족하면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 변경한다.
기반시설 공급 시 용적률 특례 적용
소규모주택정비사업 인근 토지나 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설한다. 용적률 특례를 적용할 수 있는 인근 토지의 기준은 해당 토지가 사업구역 경계로부터 직선거리 500m 또는 도보거리 1,000m 이내인 경우다.
임대주택 인수가격 기준 변경
소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발 · 재건축 사업의 임대주택 인수가격 기준이 명확해진다. 사업시행자가 공급하는 임대주택(용적률 상향분의 50% 이하)을 기준으로, 인수가격 산정방식을 기존 ‘표준건축비’에서 ‘기본형 건축비’의 50% 이상으로 변경했다. 이에 따라 인수가격은 기본형건축비의 80%로 정하고 건물의 구조·형태 등에 따라 추가 비용을 가산할 수 있도록 한다.
조합 · 추진위에 초기사업비 대출 지원 확대
사업계획서 작성을 위한 용역비, 조합 및 추진위 운영비, 기존 대출상환 등의 용도로 사용할 수 있는 사업 초기 자금의 융자 상품 지원 대상을 추진위원회까지 확대한다. 기존 초기 사업비 대출 대상인 조합의 융자 한도를 18～50억원에서 30～60억원으로 상향하고 이자율도 2.2～3.0%에서 2.2%로 인하한다. 추진위는 융자한도 10～15억원, 이자율 2.2%다.
세제
토지분 종합부동산세 추징 예외 사유 신설
주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지에 대해 종합부동산세(종부세) 합산배제를 적용받았다. 그러나 토지 취득 후 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못해 종부세가 추징되는 경우, 천재지변 등 정당한 사유가 있을 때 추징 대상에서 제외하는 예외 규정이 신설된다.
지방 준공후 미분양 주택 세제 완화 연장
비수도권의 준공후 미분양 주택을 취득할 때 발생하는 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 부담을 완화한다. 1주택자가 비수도권 소재 준공후 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하)을 취득하는 경우 양도세 및 종부세의 1세대1주택 특례 적용기한이 2025년에서 2026년으로 연장된다. 또한 양도세 및 종부세 중과 시 비수도권 소재 준공 후 미분양주택을 소유 주택 수 에서 제외하는 특례도 함께 1년 연장된다.
착한 임대인 세액공제 연장
착한 임대인 세액공제 제도가 2028년까지 3년 더 연장된다. 해당 제도는 임대료를 인하한 임대인에게 임대료 인하액의 70%를 세액공제 해주는 제도로, 종합소득금액이 1억원을 초과할 경우 공제율은 50%로 적용된다.
개발제한구역 내 양도소득세 감면 연장
개발제한구역 내 토지 양도 시 적용되는 양도세 감면 제도가 2028년 12월 31일까지 3년 연장된다. 현재 개발제한구역 내 토지를 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 토지매수 청구나 협의매수 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관련 법령에 따른 협의매수 · 수용을 통해 양도할 경우 양도세를 감면하고 있다.
다주택자 양도소득세 중과 배제 축소
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과세율 배제 규정이 2026년 5월 9일 종료 예정이다. 양도세 기본세율은 6～45% 수준이며, 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본 세율+30%p를 중과한다. 집값 안정 흐름이 꺾이거나 급등 조짐이 나타날 경우 정부가 시행령 개정을 통해 다시 연장할 가능성이 있다.
농어촌주택 양도소득세 과세특례 연장
거주자와 배우자로 구성된 1세대가 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 또는 고향주택(이하 농어촌주택 등) 중 1채를 2025년 12월 31일까지 취득하고 3년 이상 보유한 뒤, 기존에 보유하고 있던 주택을 매도할 경우 농어촌주택 등은 소유주택에서 제외하여 양도소득세(양도세) 과세특례를 적용하도록 하고 있다. 농어촌주택 취득 장려를 위해 일몰 기한을 2030년 12월 31일까지 5년 연장한다.
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