주택건설사업 기부채납, 상한 규정이 필요한 이유

정부는 주택사업 과정에서 발생해 온 과도한 기부채납 요구 문제를 합리적으로 조정하기 위해 2016년 6월 30일「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」을 제정해 운용해 왔다.
운영기준이 마련되기 전까지는 주택사업 인허가 과정에서 지자체가 각종 부관을 부과하는 사례가 심각한 수준이었다. 지자체는 ‘공공성 확보’를 명분으로 도로 개설 후 기부채납, 대체 통행로 설치, 학교시설 이전 등 사업과 직·간접적으로 연관된 다양한 기반시설 설치를 요구해 왔다. 이 가운데 상당 부분은 사업과 직접적인 관련성이 낮거나 과도한 수준의 기부채납 요구로, 그 결과 사업성이 크게 훼손되거나 사업이 지연·포기되는 사례도 적지 않았다.
최초 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」은 주택건설사업뿐만 아니라 도시개발사업과 정비사업까지 포괄해 적정 기부채납 수준을 설정하는 통합 기준으로 검토됐다. 그러나 검토 과정에서 도시개발사업과 정비사업은 주택건설사업의 사업 특성과 달라서 통합된 운영기준을 마련하는 것이 적절하지 않다는 판단이 내려졌다. 그 결과, 주택법상 주택건설사업만을 대상으로 한 별도의 기부채납 운영기준을 마련하게 되었다.

현행 기부채납 운영기준의 구조와 법적 근거

「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」은 <주택법> 제17조(기반시설의 기부채납)에 규정된 사항을 구체화하고, 주택건설사업계획 승인 과정에서 기반시설 기부채납의 적정 수준을 제시하고 있다. 동시에 사업승인권자인 지자체가 인허가 과정에서 추가적인 기부채납을 임의로 요구할 수 없도록 제한하고 있다.
현행 운영기준은 기반시설 기부채납 기준부담률을 ‘사업부지 면적의 8% 이내’로 설정하고 있다. 여기에 건축위원회 심의를 거쳐 최대 50%까지 강화(8% → 12%)할 수 있으며, 반대로 친환경건축물 인증을 받을 경우에는 최대 15%까지 경감(8% → 6.8%)할 수 있도록 규정하고 있다.

상한 규정 신설과 공업화주택 인센티브의 도입 방향

최근 정부는 9.7 주택공급 확대방안 후속조치로 주택건설사업 인허가 시 도로, 공원 등의 과도한 기반시설 기부채납을 방지하고, 사업 여건을 개선하기 위한 작업을 착수했다. ① 별도의 제한 없이 부과할 수 있었던 용도지역 간 변경 시기부채납 부담률을 제한(<표2> 참조)하고, ② 공업화주택 인정 시 부담률 경감규정 신설(<표3> 참조) 등을 통해 주택건설사업자의 기부채납 부담을 완화할 예정이다.

<표1> 주택법 제17조(기반시설의 기부채납)의 주요내용

1. ➊ 사업계획승인권자는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인할 때 사업주체가 제출하는 사업계획에 해당 주택건설사업 또는 대지조성사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납(寄附採納)을 요구하여서는 아니 된다.
2. ➋ 국토교통부장관은 기부채납 등과 관련하여 다음 각 호의 사항이 포함된 운영기준을 작성하여 고시할 수 있다.
   1. 1. 주택건설사업의 기반시설 기부채납 부담의 원칙 및 수준에 관한 사항
   2. 2. 주택건설사업의 기반시설의 설치기준 등에 관한 사항
3. ➌ 사업계획승인권자는 제2항에 따른 운영기준의 범위에서 지역여건 및 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있으며, 이 경우 미리 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

<표2>에서 보는 바와 같이 용도지역 간 변경으로 용적률이 완화될 경우, 현행 규정에는 상한선이 없지만 개정 규정이 적용되면 지자체는 기존 기부채납 최대 상한(8%)에 17%p까지만 추가 가능해 최대 25%까지만 기부채납 요구가 가능하게 된다.
또한, <표3>과 같이 공업화주택 인정을 받은 경우, 기준부담률(8%)을 최대 15%까지 경감(→6.8%)할 수 있도록 허용한다. 현재 제로에너지건축물 인증을 받은 경우에 기부채납을 경감하고 있기 때문에 공업화주택 인정과 중복 적용하게 되면 기부채납을 더 많이 경감받을 수 있어 사업성 개선이 기대된다.
주택사업에 있어 기부채납은 중요한 사안이다. 주택사업 인허가 과정에서 국토부가 운영하고 있는 기부채납 운영기준을 적극적으로 활용하면 지자체와의 협의시 도움이 될 수 있을 것으로 보인다. 정부도 주택사업 부담완화를 통해 주택공급 확대기조를 가지고 있는 만큼, 운영기준을 적극적으로 활용하고, 운영기준의 불합리한 요소에 대한 지속적인 개선 요구를 해 나아가면 어떨까.