2025년
1월호

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2025년달라지는
부동산 제도

2024년 부동산시장은 ‘주택공급 확대’와 ‘가계부채 관리’ 속에서 지역별, 주택 유형별, 계층별 양극화가 심화된 한 해였다. 2025년에도 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계부채를 관리함과 동시에 금융비용 부담 완화 및 다양한 세제혜택 등이 예상되는데, 이 외에도 달라지는 주요 부동산제도는 무엇이 있는지 알아보자.

정리 김우영    자료 출처 부동산114

정리 김우영

자료 출처 직방

  • 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권
    미분양주택 신규 취득 시 세제 혜택

    기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주해 1 세대1주택 특례를 적용 받는다. 먼저 인구감소지역(수도권 · 광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4 억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받는다. 또한 비수도권에서 전용면적 85㎡이하 · 취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용 받는다.

  • 건축물에너지성능평가
    '제로에너지건축물 인증제’로 통합

    건축물의 에너지 성능을 평가하는 제도인 ‘건축물 에너지효율등급제’를 폐지하고 ‘제로에너지건축물(ZEB) 인증제’로 통합 운영한다. 산업통상자원부는 2002년부터 ‘건축물 에너지효율등급제(10개 등급)’를, 국토교통부는 2017년부터 ‘제로에너지건축물 인증제’를 별도로 운영해왔다. 기존에는 건축물에너지효율 1++등급 이상을 취득한 후 다시 제로에너지건축물 인증을 신청해야 했으나, 각각 운영되던 인증제도를 통합 운영함으로써 제출서류 간소화는 물론 인증에 소요되는 기간도 20일 가량 단축될 것으로 예상된다.

  • 신생아 특례대출 소득요건 완화

    신생아 특례 구입 · 전세자금 대출 소득요건이 기존 부부 합산 연소득 1.3억원에서 2.5억원까지 3년간(2025∼2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 단 구입자금 대상 주택요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택요건(수도권 5억원 · 지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산요건(구입자금 자산 4.69억원 이하, 전세자금 자산 3.45억원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

  • 민간 도심 공공주택
    복합사업     (도심복합사업) 시행

    도심복합사업은 도심지에 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업시행자로 참여한다. 공공이 토지수용하는 방식에 대한 주민반발이 이어지고 주택건설 위주로 거점 조성에 한계가 있다는 점으로 인해 민간중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 새 법안에 따라, LH 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠 등 민간도 시행할 수 있게 된다.

  • 신규 민간건축물의 ‘제로에너지’
    기준 준수 의무화

    신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경건설기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만, 2025년 6월부터는 기준이 제로에너지 5등급 수준으로 강화된다. 신재생에너지를 사용해야 하며, 현관문과 창호의 기밀 성능은 무조건 1등급을 받아야 한다. 기준 강화에 따라 주택건설 비용이 가구당 약 130만원(전용 84㎡ 기준) 높아질 것으로 예상되지만, 매년 약 22만원의 에너지비용을 절감해 약 5.7년이 지나면 추가 건설비용을 회수할 수 있을 것이라고 예측된다.

  • 안전진단 없이 재건축 가능

    준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없다. 이번 규제완화 조치로 재건축 기간이 최대 3년 가까이 단축될 것으로 예상된다.

  • 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)
    3단계 실시

    스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2 단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정〔2025년 7월(잠정)〕해 나갈 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다.

  • 모든 공공주택에 층간소음 기준
    1등급 수준 적용

    2025년부터 모든 공공주택의 바닥두께를 기존보다 4cm 상향(21cm → 25cm)하고, 고성능 완충재 사용과 철저한 시공관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB → 37dB 이하)을 적용한다. 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간주택으로 확대할 계획이다.

  • 아파트 공시가격 산정 시 지자체도 검토

    2025년부터 서울과 경기 등 지방자치단체 의견을 수렴해 공동주택 공시가격을 산정한다. 현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원, 표준지(토지) 가격은 감정평가사가 산정해왔다. 개별 단독주택과 개별 토지 공시가격은 표준주택 · 표준지 가격을 토대로 지자체가 산정한다. 다만 이 과정에서 일부 지자체는 부동산원이나 감정평가사가 산정한 공시가격이 현실과 맞지 않는다는 문제를 제기해왔다. 이에 정부는 공동주택 공시가격 산정 때에도 지자체가 심의를 거쳐 공시가격에 대한 의견을 제시하도록 의무화한다.

  • 다주택자 양도소득세 중과 배제 &
    소형주택 구입 시 세제 혜택 확대

    다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예했다. 또한 주택공급 활성화를 위해 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 중 취득한 준공 후 미분양 주택과 소형 신축주택에 해당하면 양도세와 종부세가 중과되는 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 2년 연장한다.

  • 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예

    숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년말까지 늦춘다. 숙박업 등록을 하지 않은 생숙이 이행강제금을 내지 않으려면 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로용도 변경을 해야 한다. 관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 2025년 9월까지 기준 완화를 하고 이때까지 숙박업 신고 및 용도변경을 예비 신청한 소유자에 한해 2027년 말까지 이행강제금을 부과하지 않기로 했다.

  • 상생 임대인 제도, 착한 임대인 제도 연장

    상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이하로 인상한 임대차계약을 체결하는 경우 조정대상지역 내 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 및 장기보유 특별공제 적용시 실거주기간 2년 요건을 면제해주는 제도로, 임대시장의 안정을 위해 2년 연장(2026년 12월 31일까지)한다. 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 신규 계약 기간은 2년 이상 유지한 경우 실거주 2년 요건을 충족한 것으로 본다.또한 소상공인의 상가 임대료를 인하한 건물주를 대상으로 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 착한 임대인 제도를 2025년 12월 31일까지 연장한다.