Point 1 리모델링에 대한 건축법의 정의

리모델링이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.(「건축법」제2조제1항제10호) 일반적으로 오래된 건축물을 개조하고 보수공사해 새롭게 사용하는 경우가 많다. 오래된 자동차의 엔진이나 내부마감재를 새롭게 고치고 성능을 개선해 다시 사용하는 것과 비슷하다. 건축물의 수명은 구조방식에 따라 달라진다. 건축법에서는 노후화를 억제해서 기능 향상을 하는 것이라고 정의하고 있다. 모든 건축행위는 법적규정에 따라 진행되며, 리모델링은 대수선, 증축, 또는 개축행위를 포함한다. 기존건축물의 수선, 개조, 형태변경, 구조보완 등에 규모와 부위에 따라 인허가 절차가 달라진다.

Point 2 기존건축물의 구조점검과 건물 안전진단 실시

기존 건축물의 형태나 구조, 설비, 엘리베이터의 추가신설 등의 공사를 하기 전 건축물의 구조안전진단을 필수적으로 해야한다. 눈으로 보이는 건물은 튼튼하게 보일지 모르지만 그 구조체의 성능은 육안으로 확인할 수 없기 때문에 구조안전진단이 필수적이다.
특히 구조변경이나 세대간의 벽을 새로 신설하는 경우에는 건축물의 하중의 변경, 구조체 힘의 분포가 변경되는 문제가 발생하므로 리모델링 전에 꼭 안전진단을 하고 구조보강 등의 방법을 설계해야한다.

Point 3 변경할 용도가 건축법에 적법한지 파악

리모델링의 범위는 단순 수선부터 용도변경을 수반하는 대수선에 이르기까지 다양한데, 새롭게 바뀔 용도는 현행 건축법에 적합해야 한다. 심지어 대로변에 있는 구축인데 미관심의 부터 받고 대수선허가를 받아야 하는 경우도 있다.
또한 건축물의 용도마다 대지안의 공지기준을 지켜야 한다. 새롭게 바뀔 용도가 이 기준에 미달되면 인허가절차 자체가 불가하다. 그래서 해당지역의 건축조례와 도시계획조례, 그리고 부설주차장설치 조례도 확인해야 한다. 또한 기존건축물의 복도나 계단의 너비가 새로 바뀔 용도에 적합하지 않으면 이것 역시 불가하다. 건물매입이나 리모델링 전 구축건물이 새 용도의 건축법에 적합한지부터 확인해야 할 것이다.

Point 4 기존건축물의 위반사항은 원상복구

구축을 매입해서 리모델링을 진행할 때 일반적으로 해당 행정청에 인허가신청을 해야 한다. 단순한 용도변경이나 건축물대장 기재사항변경, 대수선, 증축, 개축 중에 해당된다. 건축사사무소에서 도면작성과 인허가서류를 준비해서 행정청에 허락을 득한 후 공사해야 한다. 기존건축물에 건축법 위반사항이 존재한다면 원상복구를 해야 리모델링을 진행할 수 있다. 이는 현장에서 많이 일어나는 문제로 구축을 매입하기 전에 위반사항 여부를 건축물대장이나 현장을 직접 확인해서 대응해야한다. 위반건축사항이 있는 경우는 은행대출도 나오지 않는다.

Point 5 10-20%의 예비비 준비와 전문가 검토 중요

리모델링은 신축공사와는 다르게 기존건물을 조사해 리모델링 설계를 하게 된다. 도면이 없어 현장실측하는 경우도 많고, 구축의 설비나 건물구조의 내부사정을 정확하게 파악하기 힘들다. 따라서 리모델링공사에 대한 공사비 내역도 정확할 수 없으며, 공사진행 시 수시로 발생하는 현장문제로 추가공사비가 발생할 수밖에 없다. 건물 내부를 철거하고 현장상태를 확인하는 과정에서 새롭게 보강하거나 공사해야 할 물량이 발생하기 때문이다.
시공자와 계약하는 공사금액에서 추가공사비 예산을 책정해야 무사히 공사를 마무리할 수 있다. 예측하는 범위를 넘어서고 불쑥 튀어나오는 추가공사로 건축주와 시공자가 마찰을 일으키기도 한다. 리모델링의 어려운 점이기도 하다.
리모델링은 기존 건축물이 있는 상태에서 공사하기 때문에 공사비 절감의 장점이 있지만, 인허가절차에서 변경가능 여부를 확인하고 부동산매입이나 사업을 진행해야 한다. 설계와 인허가를 책임지게 되는 건축사의 전문가적 검토와 현장확인을 통해 진행하기 바란다.