Point 1
부가가치세법상 토지는 면세대상이고 건물은 과세대상이다

사업용으로 공한 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓기 위해 건물이 있는 토지를 매입하는 경우 건물취득에 포함된 부가가치세는 환급받을 수 없다. 이때 건물취득원가는 토지의 취득원가로 간주되며, 건물의 취득원가에 포함된 부가가치세는 면세대상인 토지의 구성원가가 된다.

Point 2
철거할 건물의 부가가치세에 대한 세법의 변천사

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• 건설용지를 취득하는 매수자 입장에서 구건물은 사용가치가 없고, 오히려 철거비용만 추가되는데 구건물에 대한 부가가치세의 과세가 부당하다는 의견이 높았고, 과거엔 실무적으로도 건물가액을 ‘0’으로 하여, 전체를 토지가액으로 주장하면 부가가치세를 납부하지 않아도 되었다.
  그러다가 2019년 「부가가치세법 시행령」 제29조제9항의 단서에 의하여, 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물의 가액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상의 차이가 나면, 기준시가에 의하여 안분한 금액을 공급가액으로 본다는 규정에 의하여 30%룰이 적용되어서 건물에 대한 부가가치세를 피할 수 없게 되었지만, 이러한 30%룰이 부당하다는 의견이 지배적이었다.
  최근 2022년 2월 15일 개정된 「부가가치세법 시행령」 제64조제2항이 신설됨으로 인하여 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 건물의 실지거래가액 ‘0’원을 공급가액으로 할 수 있게 되었다.

Point 3
토지와 건물을 일괄 양수할 경우 매매계약서상에 기재해야

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• 철거할 건물의 부가가치세를 적용받지 않으려면 계약단계부터 신경을 써야 한다.
  사업시행부지로 토지와 건물을 일괄양수하는 경우 공인중개사 등은 계약서상에 토지와 건물의 가액을 구분 기재하되, 건물의 가액은 ‘0’ 으로 하고 건물 철거예정이라고 기재해야 한다.
  그리고 실제 철거가 완료되었을 때 국세청은 건물의 과세표준을 ‘0’ 으로 인정할 수 있다는 점도 알아두자.