부동산 임대차계약이 종료되었는데도 불구하고 임차인이 부동산을 인도하지 않는 경우가 종종 있다. 만약 개발사업을 위해 PF를 일으켜 부동산을 매입한 경우 개발부지내 임차인이 부동산을 제때 인도하지 않으면, 인도 등 소요기간으로 인하여 불필요한 개발기간이 늘어나고 금융비용이 증가하는 등 위험이 있다. 또한 부동산 소유권자인 임대인인 경우 새로운 임차인을 구하여 수익을 추구할 기회나 임대료를 증액하여 임차할 시기가 늦춰지는 등의 문제가 발생한다. 이에 임대차계약 종료 후 부동산을 제때 인도받는 것이 무엇보다 중요하다.
합법적으로 부동산 인도를 강제하는 방법으로는, 크게 민사소송(인도소송), 제소전 화해, 그리고 공정증서 작성이 있다. 대부분 앞의 두 가지 방법은 익숙하겠지만, 공정증서 작성으로 부동산 인도를 강제하는 방법은 친숙하지 않을 것인바, 이번에 소개하고자 한다.

Point 1
임대차계약 종료 후 부동산 인도소송 제기

부동산을 강제로 인도받기 위한 대표적 방법은 임대차계약 종료 후 부동산 인도소송을 제기하는 방법이 있다. 부동산 인도를 강제하기 위하여 가장 확실한 방법일 것이다. 그러나 민사소송을 제기하고자 하는 경우, 증거재판주의와 상대방 변론기회 보장이라는 소송절차의 특성과 임차인에 대한 법원의 임차인에 대한 온정적 태도 등으로 인하여 상당한 기간에 걸쳐 재판이 진행되는 것이 현실이다. 따라서 소송을 통하여 부동산을 인도받는 것은 임대인에게 상당한 재정적·시간적 부담이 된다.

Point 2
제소전 화해를 통한 방법

두 번째 부동산 인도방법은 제소전 화해를 통한 방법이다. 상기와 같이 임대차 기간이 종료된 이후 소송이 진행되면 무엇보다 시간적·재정적으로 상당한 부담을 주기 때문에, 임대차계약 종료 후 바로 부동산을 인도받기 위하여 임대차계약 체결 직후 제소전 화해를 하는 방법이 있다. 제소전 화해란 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말하는데, 제소전 화해 결정은 판결문과 동일한 효력을 갖는다. 따라서 임대차계약서에 ‘제소전 화해를 신청한다’라는 내용을 삽입한 후 ‘임대차 종료일에 임차목적물을 명도하기로 한다’라는 내용으로 제소전 화해 신청을 하여 결정문을 받아놓으면, 임대차 종료 후 임차인이 퇴거하지 않더라도 결정문을 근거로 임차인을 퇴거시킬 수 있게 된다.
그러나, 제소전 화해 신청 역시 소송의 일종이고, 법원에서 별도로 기일을 잡아 진행하는 데다가, 근래 제소전 화해 신청 건이 넘쳐나 기일 지정에 상당한 기간이 걸린다는 점을 고려하면, 제소전 화해 신청에 부담이 있을 것이다.

Point 3
공정증서를 통해 강제하는 방법

마지막으로, 공정증서를 통해 부동산 인도를 강제하는 방법이 있다. 「공증인법」(아래 제56조의3 참고)에 따르면, 공증인은 건물이나 토지의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서(이하 ‘강제집행 공정증서’)를 작성할 수 있고, 이러한 공정증서는 강제집행의 집행권원으로 간주된다. 이러한 공정증서를 작성하는 경우 추후 임대차계약이 종료되었을 때 임차인을 상대로 집행문을 부여받아 바로 강제로 부동산 인도를 할 수 있는 것이다. 강제집행 공정증서 작성이 당일 종료된다는 점을 고려하면 매우 신속한 권리구제 수단이 아닐 수 없다.
다만, 강제집행 공정증서는 임차 부동산의 종료 전 6개월 이내에만 작성이 가능하다는 점과 임차인에게 보증금, 손해배상금을 지급하는 내용에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 기재되어 있어야 한다는 제한이 있다.
그럼에도 불구하고 강제집행 공정증서에 따른 강제집행은 임대차계약서에 제소전 화해 신청 조항을 삽입하지 않은 경우 활용할 수 있고, 작성 및 집행문 부여에 걸리는 시간이 매우 단기이며, 그 비용 역시 소송이나 제소전 화해에 비하여 저렴하다는 장점이 있다. 또한, 개발사업을 위해 부지를 매입할 때 임차인을 대상으로 임대차 기간이 끝나면 목적물을 인도하기로 약정하고 이를 강제할 수 있는 실효적인 방법이라 생각되는바, 앞으로 많이 활용될 것으로 기대된다.