중소규모 건축에 있어 가장 큰 법적 제한은 ‘일조권제한’일 것이다. 주거지역에서의 대지는 일조권제한 규정을 적용받기 때문에 향 조건에 따라 건물의 상층부 개발 면적이 결정된다. 북측이 도로나 공원, 그리고 건축이 금지된 하천 같은 곳인 대지의 개발 면적이 유리한 이유다.
중소규모 건축에서는 국토계획법령에서 허용하고 있는 ‘용적률을 다 확보할 수 있느냐’하는 점도 매우 중요하다. 개발할 수 있는 면적이 곧 사업성을 좌우하기 때문이다. 만약 일조권제한 적용을 받지 않고 건축을 할 수 있다면 대지 조건이 좋지 않아도 법령에서 정한 용적률을 다 확보할 수 있는 것이다.

다행히 건축법에서는 ‘맞벽건축’을 통해 중소규모 건축의 중요 이슈인
대지 안의 공지 규정과 일조권제한 규정을 완화해주고 있다

맞벽건축이란, 도시미관 등을 위해 상업지역 및 건축조례로 정하는 구역이나 주거지역에서 건축물 및 토지소유자간에 합의한 경우 2개 건축물의 외벽을 맞벽으로 건축할 수 있는 제도다. 맞벽건축의 경우 건축법상 대지안의 공지와 일조권제한, 그리고 「민법」 제242조의 경계선부근의 건축(50cm 이격) 규정을 적용하지 않는다.
건축법에서는 대지 안의 공지 기준을 정하고 있는데, 건축물의 용도와 규모에 따라 인접대지경계선으로부터 이격해야 하는 거리를 건축조례로 정하고 있다. 서울시의 경우 다세대주택은 1m, 다가구주택이나 근린생활시설은 50cm (「건축법」이 아닌 「민법」 제242조 규정에 따름)를 이격해야 한다.
그런데 맞벽건축 제도를 활용하면 두 건물 사이의 공간을 인접대지 경계선으로부터 50cm 이내에 신축할 수 있는 것이다. 두 벽을 붙여서 신축하는 것도 가능하며, 이격을 원한다면 최대 50cm 이내로 이격해서 지어야 한다(그림1).
맞벽건축에서는 인접대지 이격거리가 줄어들기 때문에 건축면적을 최대한 확보할 수 있다. 다세대주택을 맞벽건축으로 개발한다면 두 건축물의 이격거리 1m를 각각 배제해 최대 2m를 확보할 수 있는 것이다.

맞벽건축이란

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(그림1) 맞벽건축시 인접대지경계선으로부터 50cm 이내로 신축하면 된다. 두 건축물의 벽을 붙여서 신축해도 된다

맞벽건축은 두 개의 대지를 하나의 대지로 간주하여 일조권을 적용한다.

맞벽건축을 하지 않고 일반적인 건축을 한다면 (그림2)에서 보는 것처럼 각각의 대지는 각각 일조권을 적용받아야 한다. 하지만 두 건물을 맞벽건축으로 진행한다면 두 개의 대지를 하나의 대지로 간주해 일조권을 적용하고 있다(그림3). 이 경우 한 필지는 일조권적용에서 상당히 유리하기 때문에 상층부 면적을 모두확보할 수 있게 된다.

• 일반적인 건축

  

  (그림2) 일반적인 건축을 진행시 두 건물에 일조권을 각각 적용해야 한다.

• 맞벽건축시

  

  (그림3) 맞벽건축으로 진행시 두 필지를 하나의 대지로 보고 일조권적용을 하므로 한 필지는 일조권적용에서 제외된다.

맞벽건축은 장점이 많은 제도, 옆집과의 합의가 전제되어야 실현할 수 있다.

건축법령에서 정한 대지 안의 공지적용과 일조권적용으로부터 배제되는 것은 건축면적 확보 측면에서 매우 유리하다. 무엇보다 두 개의 건축물을 맞벽으로 합쳐서 지을 경우 건물이 크게 보이는 효과를 얻게 된다.
필자가 설계하여 신축한 ‘클라인하우제홍대’는 각각의 대지가 21평, 22평인 아주 협소한 땅이지만 맞벽건축으로 신축해 한 건물로 보이는 효과가 있었고 건물 크기 또한 협소한 땅에서 지을 수 없는 웅장함을 만들고 있다.
맞벽건축은 공사비 측면에서도 유리하다. 꼬마빌딩의 경우 건물 면적이 작다고 해서 공사비가 줄어들지 않는다. 맞벽건축은 두 집 공사를 동시에 진행할 수 있기 때문에 공사비를 절감할 수 있다. 또한 맞벽건축은 건축허가와 준공, 그리고 소유권에 관해서는 독립적으로 진행되기 때문에 법적으로 얽히지 않는다. 추후 리모델링이나 재건축을 할 경우를 대비해 구조적으로 분리하여 설계하고 시공하면 된다.
맞벽건축이 실현되려면 옆집과의 합의가 전제되어야 한다. 각 필지별로 건축계획과 재정 상태, 공사비 지급조달 등의 사정이 다를 수 있으므로 두 집이 합의를 도출하기가 어려울 수 있다. 또한, 맞벽건축 시 한 필지는 유리하고 한 필지는 조금 덜 유리하기 때문에 이 부분도 잘 협의해야 한다. 합의가 어려운 맞벽건축의 한계를 해결하는 방법이 없지 않다. 한 명의 소유자가 두 필지를 맞벽건축으로 신축개발이 가능하기 때문에 토지를 매입해서 맞벽건축으로 진행할 수도 있다.