노후주택 노인 소유비율 높아 정비사업 견인 필요

서울을 둘러싼 경기도 내 단독주택은 30%이상이 1990년대 이전 토지구획정리사업을 통해 소규모(200㎡)로 환지받은 토지에 건축된 주택들이다. 시설노후화로 인한 불편은 물론, 지진발생 시 구조안전이나 화재위험, 공원녹지 및 주차장 부족, 대중교통과 쓰레기처리 등 생활불편으로 재정비가 시급한 실정이다.
그러나 이들 주택을 소유 중인 가구 중 60세 이상 노인가구의 비율이 72.6%에 달해 정비사업 추진 의지와 능력, 사업성 문제 등으로 장기간 방치되고 있다.
따라서 규제완화 및 자금지원과 용적률 인센티브 확대, 우수사업자와 공동시행 등 제도보완을 통해 정비사업을 촉진하여 주택공급 확대 및 생활편익 제고와 더불어 각종 위험을 낮출 필요가 크다.

• 경기도 노후주택 집주인 평균 연령 65.8세

  2022년 말 현재 경기도내 총 주택 419만호 중 단독주택은 11.7%(49만호)인데, 이 중 준공 후 20년 이상 경과된 주택은 59.1%(29만호), 30년 이상 경과된 주택은 32.9%(17만호)에 달한다. 이들 노후 단독주택은 성남, 수원, 안양, 평택, 고양, 의정부, 동두천 등 주로 서울 남부와 북부에 위치하고 있는 것으로 조사됐다.
  경기도내 20년 이상 노후주택을 소유하고 거주 중인 집주인 중 60세 이상이 72.6%로 20년 미만 주택소유자 46.9%에 비해 25.7%p나 높았으며, 노후주택에 거주 중인 1인가구의 비율(30.0%)이 20년 미만 주택에 거주중인 1인가구 비율(19.2%) 보다 11.1%p 높게 나타났다.
  노후주택 거주자 중 자가가구가 절반이상(52.9%)을 차지하여 전체주택의 자가점유율(54.2%)보다 조금 낮았고, 평균면적도 62.1㎡로 노후외 주택 68.1%보다 좁은 것으로 나타났다.

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  자료 : 2021년 주거실태조사 결과

노후주택 거주가구, 내부소음 · 구조안전 등에 큰 불만

노후주택 거주가구의 24.3%가 거주주택에 불만족이라고 답하여 노후주택 외 주택보다 불만족비율이 16.1%p 더 높은 것으로 나타났다.
불만족 원인으로는 내부소음(73.8%), 구조물(58.7%), 방범(57.7%), 방수(57.0%), 화재안전(52.7%), 채광(47.8%), 단열(47.6%), 재난재해안전성(46.6%), 위생(45.6%)순으로 아파트에 비해 제반요인에서 불만족이 매우 큰 것으로 나타났다.
아파트 거주자 불만족 원인은 내부소음(35.7%), 외부소음(18.1%), 방수(12.2%), 단열(10.0%), 구조물(8.3%), 방범(7.1%), 재난재해 안전성(6.7%), 채광(6.2%), 화재안전(6.2%), 위생(5.6%) 순으로 차이가 있다.

경기도 노후주택 거주가구의 요인별 불만족 정도

구조적 문제점 심각, 주택정비 여건은 미비

노후주택의 문제점은 크게 구조안전 측면과 정비사업 측면으로 나눠볼 수 있다.
구조안전 측면에서 볼때, 1988년 내진설계 기준이 도입되기 전 건축된 건물들은 2016년 말 진도 5.8의 경주지진 정도가 온다면 그보다 더 큰 피해가 우려된다. 1995년 시설물안전법 제정 이후에도 노후 단독주택은 의무관리가 아닌 임의관리 대상이었기 때문에 안전관리가 취약했다. 그밖에도 부실한 설계와 시공 및 사용과정에서 구조적 위험성이 누적돼 왔고 전기안전, 침수위험, 에너지관리 등 제반 부문에서 문제점이 시정되지 않고 있는 실정이다.
정비사업 측면에서 보면, 노후주택 지역은 도심이나 상업 업무지역에서 떨어져 있어 개발 수요가 충분치 않고 거주선호도가 떨어진다. 전체 주택소유자의 73%를 차지하는 고령의 집주인들은 임시이주 등 일시적인 불편조차 겪기 싫어하고 주택정비에 대한 의지나 능력, 자금도 부족하다. 이들 주택단지를 소규모로 정비하기 위해서는 공원 · 녹지나 주차장 등 기반시설에 대한 공공지원이 필요하나 지원재원이나 제도가 크게 미흡하다. 지역의 신임도 있는 중소사업자가 집주인의 동의만 있으면 적정한 수익을 남기고 자기 비용과 능력으로 소규모 정비사업을 시행하고자 해도 이들에 대한 불신과 제도 미비로 사업에 참여할 수 없는 상황이다.

노후 단독주택 소규모 정비사업 활성화 방안

현재도 단독주택지를 소규모로 정비하는 사업을 활성화하기 위해 소규모주택정비법에 따라 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업 제도가 마련되어 용적률 등 각종 인센티브를 부여하고 있다. 이러한 인센티브로도 여전히 사업성을 확보하기 어려운 지역이 산재하므로 지역에 따라 사업성이 확보되도록 인센티브를 추가 부여하는 방안이 마련돼야 한다.
소규모주택정비법 시행과정에서 나타난 문제점을 보완하여 추가적인 규제완화와 기반시설 지원 등이 필요할 뿐 아니라, 세제 및 자금지원 확대도 함께해야 한다.
해당 사업들은 사실상 대형 건설업체가 참여하기 어려우므로, 집주인들이 공신력 있는 지역의 주택 · 건설사업자들에게 믿고 맡길 수 있도록 지자체 등에서 나서야 한다. 지자체가 업체의 사업참여 신청에 따라 신인도 평가 · 추천과 아울러, 표준계약서 제정, 컨설팅서비스 제공 등 공동사업에 필요한 기반을 마련해 주는 것이 긴요하다.