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민간건설임대
존립 기로에 서다
정부의 「임대보증 개선방안」 발표로 민간건설임대가 존립의 기로에 서게 되었다.
전세사기 피해를 막고 건전한 등록임대시장을 조성하겠다는 개선방안의 취지가 무색해질 우려가 높다.
글 김형범
정책관리본부 주택정책본부장
「민간임대특별법 시행령」 개정안 입법예고
보증 가입시 공시가 적용, 전세가율 90%로 조정
임대·임차인 동반 부실화 가능성 커져
지난 9월 1일 정부는 「민간임대특별법 시행령」 개정안을 입법예고했다. 개정안은 임대보증금보증 가입을 위한 주택가격 산정에서 공시가를 우선 적용하고, 전세가율을 90%로 조정하는 내용을 담고 있다.
이번 대책은 전세사기 피해를 예방하고 건전한 등록임대시장을 조성하기 위한 것이다. 그러나 취지와는 달리 임차인이 안심하고 거주하도록 이중삼중의 보호장치를 갖춘 민간건설임대주택이라는 든든한 주거 울타리를 무너뜨릴 수 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있다.
개정안이 그대로 시행되면 지금까지 안정적으로 운영되던 기존 민간건설임대주택도 건설원가에 해당하는 임대보증금의 상당 부분을 임차인에게 반환해야 하는 실정이다.
임대보증금보증 가입이 가능한 주택가격은 공시가격의 140%에 전세가율 90%를 적용한 공시가격 126% 이내로 제한되어 주택도시기금 대출금과 임대보증금 합계를 이에 맞춰야 하기 때문이다.
기존 건설임대주택은 2년간 적용 유예하지만,
임대보증금 반환금액 확보하는 것 불가능해
연간 10만호 민간 신규공급 중단될 수 밖에 없어
기존 건설임대주택은 2026년 6월 30일까지 2년간 적용이 유예되지만, 근본적인 해결방안은 될 수 없다. 임대기간 동안은 수익이 미미하고 기금이 선순위 채권자라 금융기관 추가대출마저 어려워 민간건설임대사업자로서는 유예기간이 주어지더라도 세대당 평균 7,000만원에 달하는 임대보증금 반환금액을 확보하는 것이 현실적으로 불가능하다.
결국 보유자금이 없는 민간건설임대사업자는 공시가격 126% 초과 임대보증금을 반환할 수 없게 된다. 이로 인해 주택도시보증공사에서 임대보증금보증 가입이 거부되면 임대인과 임차인이 동반 부실화될 것이 자명하다.
존립 문제는 기존 민간건설임대주택에 그치지 않는다. 매년 10만호 이상 공급되는 임대주택 물량의 절반을 감당하던 민간부문 신규공급도 중단될 수 밖에 없다.
작년 하반기 이후 금리인상, 건설원가 상승, 경기침체 등의 총체적 사업여건 악화로 착공실적이 급감하며 빙하기에 접어든 민간건설임대업계에 임대보증금마저 건설원가에도 턱없이 못 미치게 축소시킨다면 신규 건설임대주택 공급에 나설 수 있는 업체는 어디에도 없을 것이다.
건설임대주택과 매입임대주택을 구분해야
“건설임대는 현행 임대보증금보증 제도 유지를”
민간건설임대기업들 연명 탄원서 전달
법령 개정의 목적인 전세사기를 방지하는 동시에 임차인 보호가 제도적으로 보장된 민간건설임대주택을 안정적으로 공급하기 위해서는 건설임대주택과 매입임대주택을 확실히 구분해야 한다.
매입임대주택의 임대보증금은 실거래가격과 감정가격의 변동폭이 커서 보증사고 개연성이 크지만 주택도시기금을 지원받은 건설임대주택은 기금대출 심사와 임대주택공급 신고를 통해 주택가격과 임대보증금의 적정성이 검증되어 있다.
실제로 주택도시보증공사의 전세사기 보증사고는 대부분 매입임대주택에서 발생하고 있으며 건설임대주택사업은 안정적으로 운영되면서 보증사고가 극히 미미한 현실이다.
협회에서는 기존 건설임대주택에 대해서는 현행 임대보증금보증 가입 제도를 유지해줄 것을 국토교통부에 건의하고 긴밀하게 협의하고 있다.
무엇보다 기본형건축비 대비 57~58% 수준인 표준건축비로 건설원가를 엄격하게 산출하고 전용 85㎡ 기준 호당 지원 한도가 1억원을 넘지 않는 주택도시기금대출 사업장은 반드시 적용제외해 줄 것을 건의하는 민간건설임대업체들의 연명 탄원서를 통해 업계의 간절한 목소리를 전달했다.
민간건설임대가 위태위태한 존립의 기로에서 내려와 국민 주거안정에 계속해서 기여할 수 있기를 바라마지 않는다.