금융시장 불안으로 부동산PF 멈춰, 대출금 회수 여부 불분명

2022년 10월부터 채권시장에서 부동산 PF의 주요 자금원이 되고 있는 증권사, 시공사의 단기자금시장(이하 전단채)과 PF-ABCP(자산유동화기업어음)의 금리가 급격히 상승했다. 문제는 전단채와 PF-ABCP 시장이 원활하게 차환되지 않으면서 부동산 PF 시장이 급격히 냉각된 데 있다.
전단채는 <그림>처럼 증권사, 시공사가 발행하고 3개월마다 차환(신규 발행으로 발행된 채권을 상환)하는 구조로 운영된다. 그런데 최근 레고랜드 사태 이후 채권시장의 급랭으로 전단채 차환이 거의 불가능해졌다. 이미 매입확약을 한 증권사들은 어쩔 수 없이 전단채를 매입한 상태로, 증권사 입장에서는 전단채의 신규발행도 불가하고 유동성도 급격히 악화되어 사면초가에 처해 있다.
PF대출 불안으로 위험자산비율이 높아진 증권사들은 급히 금융당국에 유동성 지원을 요청했다. 이에 정부는 채권 안정펀드, 5대금융지주의 유동성 지원 등으로 2023년까지 돌아오는 채권 만기를 유예하는 정책으로 화답했다. 그러나 현재의 유동성 지원정책은 한계가 있다. 증권사가 본인들이 가지고 있는 채권을 다시 사와야 하는데 이것은 대출한 PF 부동산의 분양이 잘되어 대출채권을 무난히 회수했을 때 가능한 일이다. 부동산시장이 이미 냉각기에 접어들어 미분양이 확대되고 부동산 PF 부실화 가능성이 높아졌기 때문에 회수 여부조차 불분명하다.

<그림> 단기자금시장(전단채) 구조 및 현재 금융 지원 상황

PF대출 잔액 추이¹⁾

1) 은행, 보험사, 여전사, 저축은행 및 증권사 합계
2) 전년동기대비 자료 : 금융기관 업무보고서, 한국은행 ‘금융안정 상황’(2022.9.22)에서 재인용

PF 급격히 축소돼 주택 공급 어려울 것

부동산 PF는 2003년부터 저축은행 PF가 주요 조달처였다가, 2013년부터는 증권사가 그 역할을 대신했다. 증권사를 대신해서 대주단으로 새마을금고가 2019년부터 등장했지만 이마저도 급격히 축소되고 있다. 땅 계약만 하면 증권사에서 대출을 받을 수 있는 시기는 지났다. 안전한 자산에만 투자가 이루어지다 보니 충분한 자기자본 비율, 적정한 분양가 등이 확인되지 않으면 아예 금융이 조달되지 않는 시기가 온 것이다.
우리나라 부동산은 거의 10년 주기로 높고 낮음의 부침을 겪었다. 2022년부터 하강에 들어간 부동산시장에 언제 다시 사람들의 관심이 옮겨지고 부동산분양률이 높아질지 모른다.
한가지 분명한 것은 앞으로 부동산에 대한 일반인들의 관심이 이전 같지는 않을 것이라는 점이다. 이유는 인구감소에 있다. 출생률은 인구예측의 중요한 잣대인데 우리나라는 0.8%대로 세계 1위다. 이제는 대가족이 아니므로 넓은 평수가 필요 없고 출산과 결혼이 줄었으니 이전의 주거와 미래의 주거는 완전히 다른 형태가 될 듯하다. 그에 따른 부동산 PF도 금융적인 상황, 부동산경기 등에 맞추어 지금과는 전혀 다른 형태로 변모될 것이다.
결론적으로 미국발 기준금리 인상은 2023년까지 계속되어 대출금리는 계속해서 상승할 것이고, 분양가는 시공비 상승으로 낮아질 가능성이 희박하다. 금융기관의 상황으로 부동산 PF가 위축되다 보니 주택시장 전망은 어려워 보인다.