수도권 주거형태 ‘월세화’ 급격히 진행

수도권 매매가격은 2022년 6월까지 상승 이후 하락반전했다. 서울·경기 지역에서는 고가주택일수록 가격하락이 낮았고 인천지역에서는 고가주택일수록 가격하락 폭이 큰 것으로 나타났다. 아파트 거래량은 통계수집 이후 최저치를 기록했는데 2022년(1월~9월)수도권 아파트 거래량은 70,624건으로 집계됐다. 이는 2020년(1월~9월) 342,167건 대비 1/5수준이다. 또한 글로벌 금융위기 직후(2010년) 거래량 보다 38.3% 적은 수치다.
수도권 월세가격은 2022년 1월~9월 기준으로 연누적 3.1% 상승해 통계작성 이래 가장 높은 수준을 기록했고 전세가격은 2.5% 하락했다. 전세가격이 남은기간 지속 하락할 경우 통계작성 이래 가장 큰 하락폭을 기록한다. 수도권 월세거래비율은 전세를 추월하여 최대 52.5%를 차지했고 이는 통계작성 이후 최고치로 주거형태의 월세화가 급격하게 진행되고 있음을 보여준다.
5대 광역시 주택시장 중 부산과 광주는 서비스와 광공업의 호조가 주택가격 상승에 영향을 줬고 대전은 공급량 가뭄이 상승을 이끌었다. 반면 대구는 향후 3년간 공급량이 많을 예정으로 꾸준한 모니터링이 필요하다. 기타 지방주택시장은 수도권과는 다르게 전세가 수준이 매매가보다 꾸준히 높은 현상을 보였으며 미분양의 절대적 호수는 과거보다 적지만 증가속도가 가파르다.

공급물량·인허가물량 모두 하락

2~3년 후 주택공급물량을 나타내는 공급 선행지표인 인허가물량은 2022년 46만호, 2023년에는 2022년 대비 7% 감소한 43만호로 예상된다. 특히 2023년은 민간부문의 인허가물량이 감소할 것이다. 2008~2009년 보다는 많고 2013년에는 소폭 못미치는 수준인 35만호로 전망된다. 공공부문 주택공급 물량은 정부의 공공주택 계획에 따라 보합세가 되거나 3기 신도시 진행 여부에 따라 소폭 증가할 전망이며 8만호 수준으로 예상된다.
분양가가 낮은 지역에 대한 주택수요가 존재하지만, 공급원가의 상승으로 주택건설기업들이 낮은 분양가를 유지하기 어려운 실정이다. 향후 공급자 금융조달의 어려움으로 신규사업 진행의 난항도 전망되어 2022년에 31만호가 분양되고 2023년에는 그보다 13% 감소한 27만호가 분양될 것으로 예측된다.

주택가격 수도권 2%, 지방 3% 하락 예상

주택매매가격은 2022년 연간 1.8% 하락하는데 비해 2023년에는 이보다 확대된 2.5% 하락으로 전망된다. 정부가 지난해말 내놓은 규제완화책에도 불구하고 높은 금리, 높은 주택가격, 경기둔화 등의 영향으로 매수심리가 부진한 만큼 시장을 부양하기에는 역부족으로 판단된다.
최근 대두되는 공급자금융(PF)의 어려움은 시공기간 소요 등과 같은 주택시장 특유의 지연효과로 인해 2023년 주택가격에 미치는 영향이 적을 것으로 보이지만 시장참여자의 심리 위축에 영향을 줄 것이다.
전세가격은 2022년 연간 1.6% 하락하는 반면 2023년에는 0.5% 상승으로 전망된다. 주택매수세 축소와 월세가격 상승으로 인한 추가수요가 전세시장으로 유입되어 그간 하락세를 마감할 것으로 예상된다.

인허가물량

주 : 단위는 ‘호’임. / 자료 : 국토교통부(2022), 2022년과 2023년은 한국건설산업연구원 전망치임

분양물량

주 : 단위는 ‘호’임. / 자료 : 국토교통부(2022), 2022년과 2023년은 한국건설산업연구원 전망치임

주택가격 변화율

(단위 : %)