지자체 재량권 남용으로 분양 지연되고
조합사업 소요비용 분양가에 포함 안되기도
정부, 협회 건의 반영해 분양가심사 개선

정부가 분양가심사의 예측 가능성을 제고함으로써 민간의 안정적 주택공급기반 마련을 위한 지원에 나섰다. 지자체마다 조정기준이 상이해서 들쑥날쑥했던 분양가 가산비 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시해서 지자체의 과도한 재량권을 축소하는 분양가심사 개선안을 마련한 것이다.
그동안 지자체마다 가산비 항목과 심사방식이 달라 지자체와 사업주체 간 분쟁으로 이어지고 분양 지연이 속출함에 따라, 협회는 지자체가 재량권을 남용하여 분양가격을 과도하게 삭감하지 못하게 해달라는 건의를 지속해 왔다. 이번 분양가심사 개선은 그동안의 협회 건의를 정부가 반영하여 지속적인 업무협의를 거쳐 이루어낸 성과다.
사실 주택업계뿐만 아니라 분양가를 심사하는 지자체에서도 분양가 산정방식 개선에 대한 요구가 끊이지 않았다. 주택업계는 지자체가 임의로 가산항목을 아예 인정하지 않거나 과도하게 삭감하는 재량권 남용을 지적해 왔으며, 지자체는 지지부진한 조합사업을 정상화할 수 있도록 조합운영비, 이주촉진비 등 실질적인 소요비용을 분양가로 인정할 수 있는 구체적 평가기준을 마련해 달라고 요구했다.

택지비 심사방식 합리적으로 개선
지역특성 감안, 민간택지 보정기준 구체화
택지조성비에 ‘조합사업비’ 반영하기로

이번 분양가상한제 심사 매뉴얼 개선 내용을 살펴보면, 세부항목별로 합리적 심사기준을 제시하는 한편 지역 특성을 감안하는 분양가심사에 중점을 두고 있다.
우선 분양가격에서 높은 비중을 차지하는 택지비의 불합리한 심사방식을 개선했다. 예를 들면 사업주체가 토지사용시기에 앞선 조기 분양을 위해 택지계약서상 납부시한보다 먼저 택지대금을 납부하고 택지비의 일정 부분을 선납할인 받은 경우들이 있다. 이때 일부 지자체에서 택지비를 선납할인가격으로 인정해 논란이 됐던 것을 계약서상 공급가격으로 택지비를 인정하도록 분명히 명시하고 있다.
민간택지의 경우는 주변 시세를 더욱 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지·특성 차이 보정기준을 구체화했다. 또한 택지비를 산정할 때 조합사업비에서 택지 조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영할 수 있게 되어 가용택지가 부족한 도심지역에서 정비사업을 통한 신규분양주택 공급에 숨통이 트이게 됐다.

기본형 건축비 임의 삭감 방지안 마련
가산비 심사항목 3가지 유형으로 분류하고
공종별 권장 조정률 도입, 예측가능성 높여

기본형건축비 산정 시에는 지자체가 별도 고시 없이 임의로 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 이에 대해 행정지도를 실시하기로 했다. 기본형건축비는 국토부가 고시하는 기준단가와 해당 지역 자재가격의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 분양가심사위원회에 제출하고 심의를 받아 고시로 조정하는 것이 원칙인데 일부 지자체가 이를 무시하고 임의 삭감하던 것을 방지하게 되었다.
가산비 항목은 심사항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화했다. 법령상 지자체 재량 없이 전액 인정하거나 인정하지 않아야 할 항목을 각각 인정, 불인정으로 구분했다. 조정의 경우는 사업장별 여건을 고려해 분양가심의위원회 심의를 거쳐 인정 여부 및 조정비율 등을 결정하도록 했다.
무엇보다 조정 항목은 업체 제출금액에 대한 공종별 권장 조정률을 제시하여 사업주체의 예측 가능성을 제고했다. 권장 조정률은 건축·기계·토목 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%이며 지역 및 사업지별 여건 차이를 감안해 10% 범위에서만 조정이 가능하도록 했다.
이 밖에도 중복계상, 임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불명확한 항목은 기준을 구체화했다.
이번 분양가심사 매뉴얼 개선은 민간 사전청약 확대를 앞두고 정부가 주택업계가 우려하는 불확실성 해소를 위해 적극적으로 의견을 청취하고 긴밀한 협의를 거친 성과라는 것에 큰 의미가 있다.
최근 정부가 2.4대책 등을 통해 주택정책기조를 공급확대로 전환하여 추진중에 있다. 정책효과가 실제로 시장에 나타나기까지는 몇 년의 시차가 발생한다. 주택공급 시기를 앞당기고 공급물량을 확대하기 위해서는 정부와 주택업계의 협조가 더욱 긴밀할 필요가 있다. 정부가 주택업계를 주거안정 파트너로 인정하고 호흡을 맞춰주기를 기대한다.

분양가 심사 가이드라인 요약