취득세 과세표준 및 세율

취득의 개념

◦ 취득 : 유상취득인 매매와 무상취득인 상속·증여,원시취득인 신축·증축 등을 모두 포함

신고·납부

◦ 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부하여야 함

신고·납부

◦ 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 함 - 시자표준액

구분	신청방법
건물	주택	개별(공동) 주택의 공시가격
	주택 이외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

◦ 법인장부*에 따라 취득가격이 증명되는 취득은 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하며, 이때 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음의 간접비용의 합계액으로 함

* 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가서 등 객관적 서류에 의하여 법인이 작성한 원장 · 보조장 · 출납전표 · 결산서

- 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
- 농지보전부담금, 미술작품의 설치, 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
- 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
- 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용 등
- 상기 비용에 준하는 비용
- 취득가격에 포함되지 아니하는 비용
• 광고선전비 등의 판매비용과 부대비용, 전기· 가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용, 이주비 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용, 부가가치세 등

세율

◦ 표준세율

취득세 중과 및 예외

다주택자·법인의 주택 취득시 취득세 중과

취득세	1주택	2주택	3주택	4주택 이상 · 법인
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정 대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

※ 지방교육세 : 취득세율 1～3% ⇒ 0.1～0.3% 취득세율 8%, 12% ⇒ 0.4%
※ 농어촌특별세 : 취득세율 8% ⇒ 0.6% 취득세율 12% ⇒ 1% (85㎡ 초과 주택에만 적용)

◦ 중과 예외 : 1~3% 표준세율 과세
- 등록 주택건설사업자, 주택조합, 정비사업 시행자가 주택건설을 위해 취득하는 주택(3년 경과시까지 멸실하지 않은 경우 제외)
※ 주택과 주택 외의 시설을 한꺼번에 신축하는 경우 주택 부분이 50%를 넘으면 주택을 신축하는 것으로 보고, 50% 미만 이면 주택 부분에 대해서만 표준세율 적용
- 주택의 시공자가 건축허가 또는 주택사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양주택(타인이 해당 주택에 1년 이상 거주한 경우 제외)
- 사원에 대한 임대용 주택, 시가표준액 1억원 이하인 주택 등

법인의 과밀억제권역내 취득 등 중과

◦ 수도권 과밀억제권역에서 법인 설립, 지점 설치 및전입에 따라 부동산을 취득하는 경우(설립·설치·전입 이후 5년 이내의 부동산 취득 포함) 취득세를 중과
- 적용산식 : (표준세율 × 3배) - 중과기준세율(2%) × 2배

◦ 중과 예외 : 1~3% 표준세율 과세
- 주택법에 따라 등록된 주택건설사업자가 취득하는 경우는 표준세율 적용(3년내 착공하는 경우만 해당)
※ 주택과 주택 외의 시설을 한꺼번에 신축하는 경우 주택 부분에 대하여만 표준세율 적용

취득세 감면

건설임대주택사업자에 대한 감면

◦ 건설임대주택사업자가 임대 목적으로 공동주택을건축하는 경우 전용 60㎡ 이하는 취득세 면제, 20호 이상의 10년 이상 임대하는 전용 60~85㎡ 이하는 50% 감면
- 다만, 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우 감면이 적용되어, 토지 취득분에 대해 감면받기 위해서는 취득 후 60일 이내에 임대사업자등록증에 해당 임대목적물을 등록해야 함(통상 사업계획승인 또는 건축허가를 득한 후 임대사업자 등록 진행)
※ 이와 관련하여 협회에서는 위와 같은 감면 규정이 현실에 맞지 않아(토지 취득 후 60일 이내 사업계획승인 사실상 불가능) 행정안전부 등 관계기관에 개선 건의를 진행하였으며, 협회 의견을 수용하여 “취득 후 60일 이내”로 규정되어 있는 것을 “사업계획승인(건축허가 포함) 후 60일 이내”로 개선하는 내용의 「지방세특례제한법」개정안(한병도의원 대표발의)이 입법발의되어 있음

- 취득세 면제시 감면세액이 200만원을 초과하는 경우 최소세액납부제도*에 따라 85%의 감면을 적용
소수의 납부의무자에게 과도한 세금감면 혜택이 집중되지 않도록 감면액의 상한을 정하는 제도
- 지방세가 면제되는 경우 감면세액이 취득세 200만원 · 재산세 50만원 초과시 85%의 감면율을 적용

매입임대주택사업자에 대한 감면

◦ 매입임대주택사업자가 임대 목적으로 공동주택또는 오피스텔을 최초로 분양받는 경우 전용 60㎡이하는 취득세 면제, 20호 이상의 10년 이상 임대하는 전용 60~85㎡ 이하는 50% 감면
- 2020.7.10. 대책에 따라 아파트의 장기매입임대 등록이 폐지되어 지방세 감면대상에서 제외되었으며, 2020.8.12.부터 가격 요건이 신설됨(수도권 6억원, 지방 3억원 이하)

취득세에 부가되는 세금

지방교육세

◦ 토지취득, 원시취득의 경우 각각의 취득세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액에서 20%를 적용한 금액
- 토지취득 : (4% - 2%) × 20% = 0.4%
- 원시취득 : (2.8% - 2%) × 20% = 0.16%

◦ 주택유상거래에 따른 취득세 표준세율(1~3%)이적용되는 경우 취득세율의 10%에 해당하는 0.1~ 0.3%의 세율을 적용

◦ 다주택자·법인의 유상취득 등 중과세(8%·12%)가적용되는 경우 0.4% 세율 일괄 적용

농어촌특별세

◦ 전용 85㎡ 이하는 비과세

◦ 주택유상거래에 따른 취득세 표준세율이 적용되는경우와 원시취득의 경우 0.2%의 세율 적용

◦ 다주택자 유상거래 중과세율 8%가 적용되는 경우에는 0.6%의 세율을 적용하고, 다주택자·법인유상거래 중과세율 12%가 적용되는 경우에는 1%의 세율 적용

◦ 취득세 감면을 받는 경우 감면세액의 20%를 적용하여 과세