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하자소송 줄이는
하자분쟁 재정제도가
시행된다
공동주택 하자분쟁 재정제도가 올해 12월 9일부터 시행된다. 그동안 하자와 관련된 무분별한 소송이 빈발하면서 사업자 및 입주자가 겪고 있는 고충을 어느 정도 해결할 것으로 기대를 모으고 있다.
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글 김형범
정책관리본부 주택정책부장
현행 조정제도 기획소송 앞에선 무용지물,
12월 9일부터 하자분쟁 재정제도 시행으로
신속한 권리구제 가능해질 것으로 기대
올해 12월 9일부터 하자심사 · 분쟁조정위원회에서 현행 조정제도보다 신속하게 권리구제가 가능한 재정제도를 추가적으로 시행한다. 재정제도가 본격 시행되면 사업주체와 입주자간의 합의로 하자분쟁이 해결되지 않고 기획소송으로 이어지던 관행적 폐단이 상당 부분 줄어들 것으로 기대된다.
공동주택관리법에서는 공동주택 사용검사 후에 내력구조부별, 시설공사별로 정해진 담보책임기간 이내에 하자가 발생한 경우 입주자대표회의 등은 하자보수를 청구할 수 있고 사업주체는 그 하자를 보수할 책임이 있음을 명시하고 있다. 특히 신속한 하자보수 처리를 위해 공동주택의 하자보수 절차 · 방법 및 기간, 하자보수보증금 예치 기준 등을 정하고 있다.
그럼에도 기획소송 전문변호사와 시설진단업체가 결탁하여 입주자대표회의를 부추겨 무분별한 하자보수소송을 제기하고 하자보수금액을 과다하게 산정하거나 거액의 합의금을 요구하는 사례가 빈번하여 사회적 문제로까지 갈등이 심화되어왔다.
하자보수소송의 가장 큰 피해자는 ‘입주자’
소송기간 동안 하자보수업무 전면 중단되고
거액의 소송 수수료 때문에 보수비용 줄어
기획소송이 근절되지 않는 이유는 하자심사 · 분쟁조정위원회보다 법원에서 하자를 인정받는 것이 용이하고 하자보수금액도 높게 산정되기 때문이다. 법원은 건설에 대한 전문성 부족으로 건설감정인의 감정보고서를 그대로 인정하는 경우가 많다.
사정이 이렇다보니 유사한 사례에서도 감정인의 감정내용이 상이하면 법원의 판결도 일관성을 유지하지 못하게 된다. 대표적인 것이 콘크리트 균열이다. 허용균열폭을 인정한 공학적 판단을 근거로 미세균열을 하자로 인정하지 않은 판례와, 균열을 통한 내구성 약화 및 심미적 안정성 상실을 이유로 미세균열을 하자로 인정한 판례가 동시에 상존하고 있다. 법원의 판단이 일관적이지 않고 사안에 따라 달라지며 혼선을 빚는 것이다.
하자보수소송으로 인한 피해는 사업주체에 국한되지 않는다. 하자보수소송이 제기되면 소송기간 동안 하자보수 업무가 전면 중단된다. 또한 법원이 판결한 하자보수금액에서 거액의 변호사 수수료를 지급하고 나면 오히려 하자심사 · 분쟁조정위원회가 산정한 하자보수비용에 훨씬 못 미쳐 원활한 하자보수가 어렵게 된다. 결국 하자보수소송으로 인한 가장 큰 피해자는 입주자가 되는 셈이다.
재정제도, 위원회가 분쟁해결 결정하므로
소송 전에 분쟁 명확히 정리할 수 있어
하자판정의 전문성 반영된 합리적 조정 가능
하자심사 · 분쟁조정위원회의 재정기능은 현행 조정기능보다 신속하게 하자분쟁을 종결하고 사업주체와 입주자 모두의 권리를 구제하는 수단이 될 수 있다.
현행 조정기능은 조정안을 분쟁당사자 모두가 받아들이는 경우 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 되나 일방이라도 수락의사를 표시하지 않으면 조정이 성립되지 않는다. 조정을 거부하여 조정이 불성립되어도 일정기간 이내에 하자보수소송을 제기해야 하는 이행기한이 없어 어느 일방도 소송을 제기하지 않으면 하자분쟁이 지연되고 장기화되는 것이다.
이에 비해 새로 도입된 재정기능은 분쟁당사자의 의견과 관계없이 하자심사 · 분쟁조정위원회가 일방적으로 분쟁해결을 결정할 수 있다. 분쟁재정 처리기간도 전용부분 150일, 공용부분 180일로 정하고 있다. 3심까지 이어질 수 있는 소송기간에 비해 월등히 짧다.
또한 60일 이내 불복의 소가 제기되지 않으면 분쟁당사자의 수락의사가 없어도 재정결과가 확정되고 재판상 화해효력이 부여되어 하자분쟁이 종결된다.
하자감정결과와 하자보수비용 산정의 편차는 근본적으로 법률적인 사안이라기 보다는 기술적인 사안임에도 사업주체와 입주자의 분쟁을 소송이전에 명확히 정리할 수 있는 수단이 부족했다.
재정제도는 하자판정의 전문성을 기하여 하자관련 분쟁을 소송이전에 합리적으로 조정할 수 있을 것으로 기대된다.