무분별한 개발방지 위한 관련법 운영 법인명으로만 토지구입 가능해

방글라데시 정부는 1993년 ‘국가주택정책’, 2001년 ‘국가토지이용정책’, 2011년 ‘국가도시부문정책’ 등을 추진하며 정부와 민간이 각자의 역할을 담당하는 분권형·참여형 도시개발을 펼치고 있다.
방글라데시의 도시개발 관련 주요 법령은 토지개발규칙, 도시개량법, 건축법 등이 있다.
토지매입은 외국인투자규정에 따라 개인명의 구입은 불가능하며 법인명으로만 가능하다. 구입시 지분제한 규정이 없어 100% 단독투자도 가능하다. 국유지의 경우 법인에 의한 취득도 인정되지 않으며 99년 장기임차 방식만 가능하다. 수출가공지역의 경우 토지취득이 금지되지만 30년 임차조건으로 사용할 수 있다.
토지개발에 대한 외국인투자는 2008년 마련된 ‘Land Development Regulation for Private housing Project 2008’ 의 규제를 받는다. 하지만 토지개발자는 해당 토지를 소유해야 한다는 규정만 있고 외국인 토지소유에 대한 규정이 마련되지 않았다. 외국인의 토지개발 투자시 해당관청의 자의적 판단이 중요한 요인으로 작용하여 뇌물을 제공해야 하는 부담이 존재한다.
한편 토지등록제도가 전산화되지 않았기 때문에 토지매입 전 토지주 확인이 필요한데, 토지매입 변호사가 아니면 확인이 불가능하다.
확인절차를 거쳐서 소유권이 넘어오더라도 해당 토지소유권 변경에 따른 이의절차 등을 약 6개월간 공시해야 하고 이후 정부기관에서 소유권변경 절차를 밟아야 한다. 신도시나 정부에서 개발한 토지를 매입하는 경우에는 소유권이 정확해 구도심의 토지 매입보다는 쉬운 편이다.
토지 매입자는 관련 서류를 RAJUK(수도 다카 도시개발위원회) 또는 국유지 관리국에 제출해야 한다. 등록업무가 이원화되어 있는 이유는 RAJUK가 자체개발된 토지에 한해 소유권 등록업무를 처리하며 기타 토지는 국유지 관리국에서 등록업무를 처리하기 때문이다. 토지소유권 변경등록 기간은 보통 6개월에서 1년 이상 소요된다. 토지소유권 변경에 따른 세금은 거래가격의 25%~35% 수준이지만 대부분 다운계약서를 제출한다.

주택사업 정부와 민간으로 분리, 우리나라와 유사한 선분양 사업이 대부분

방글라데시의 주택사업은 정부주도 공공개발사업과 민간주도 일반분양사업으로 분류된다. 주택사업 관련 정부 중앙부서는 주택부(Ministry of Housing and Public Works)이고 인허가는 RAJUK(수도 다카 도시개발위원회)에서 담당한다. 외국인이 개발사업에 참여할때는 BIDA(Bangladesh Investment Development Authority)의 허가를 받아야 한다.
분양사업이 대부분이며 미분양 발생 시 임대사업을 병행하여 수익을 보전한다. 대부분 선분양 형태로 주택을 판매하고 수분양자들은 중도금을 분할상환하므로 우리나라와 유사한 구조다. 선분양의 경우 시공사의 공사지연 등으로 분쟁이 발생하는 경우가 있기 때문에 일부 사업자들은 후분양으로 사업을 진행한다. 방글라데시의 건설사업절차는 다음과 같다.

① 법인설립

일반 토지를 매입하여 주택사업을 진행할 경우 현지에 투자회사(최소 투자자본금 5만달러 이상)를 설립해야 한다. 자본금 증명방법은 방글라데시 현지 은행의 잔고증명서를 외국인투자청(BIDA)에 제출하면 된다. 승인 후 투자금은 바로 사용가능하다. 외국인 법인설립 조건에 현지 지분비율, 현지인 고용조건, 주주구성 등에 대한 특별한 규정은 없다.
법인설립 기간은 1~3개월 정도 소요되고 법인설립비용은 현지 전문업체의 수수료를 포함하여 약 300만원~500만원 정도다. 법인설립 후 법규에 따른 설계와 인허가를 진행할 업체를 선정해야 하는데 이는 현지 생활방식에 따른 주택설계와 원활한 인허가를 위해 필수적이다.

② 토지구입

적절한 토지를 물색한 후 사업타당성 분석 및 마케팅계획을 수립하고 토지소유권에 대한 법리적 검토를 진행한다. 소유권 이전에 특별한 문제가 없으면 토지계약금을 공탁하고 소유권 이전을 완료한 후 잔금을 지불하면 된다.

③ 현지 시공·설계업체 선정

본격적인 사업을 위해 현지 시공업체 및 설계업체를 선정하고 투자자금 관리를 위한 현지 은행계좌를 개설해야 한다. 다카(Dhaka), 치타공(Chittagong), 쿨나(Khulna), 라쟈히(Rajshahi) 등 4대 도시는 RAJUK에서 인허가를 관장하고 타지역은 각 지방단체에서 관장한다. 설계도면을 기관에 제출하여 승인을 받으면 건축이 가능하다.

④ 인허가

보통 인허가 신청 후 6개월의 시간이 소요되며 개발사업 인허가는 최소 2개월에서 최장 2년이 걸린다. 인허가 관련 건축도면 작성은 현지 건축사를 고용하거나 설계 계약을 통해 진행한다. 시공에 따른 실시설계는 한국에서 작성하는 것이 합리적이다. 단 한국에서 실시설계를 진행할 경우 방글라데시 시공법을 습득하여 도면이 작성되어야 한다. 현지 시공법에 대한 이해도를 높이기 위해 현지 한국인 건축사사무소를 이용하는 것도 가능하다.

⑤ 건설사업절차

인프라가 부족한 방글라데시에서는 기존 인프라가 설치되어있는 지역에서 사업을 진행하는 것이 중요하다. 정부재원이 부족해서 PPP개발사업이 주를 이루며 차관을 사용해 인프라를 건설하기도 한다. 민간투자개발의 경우 방글라데시 정부기관의 조건에 따라 건설사업 절차는 다를 수 있다. RAJUK에서 부지를 개발하고 민간 사업자에게 제공한다. 민간 사업개발자는 아파트 건설을 비롯하여 도로, 발전, 용수 등 관련된 기반시설을 개발하는 방식이다.

방글라데시 외국기업 사업허가 절차

방글라데시 건설사업 절차

토지주와 공동개발방식 선호, 투자비용의 20%∼40%만으로 사업가능

주택사업시 토지가격이 전체 개발비의 50% 이상을 차지하므로 사업자가 직접 토지를 구입하여 사업을 진행하기 어렵다. 토지비가 낮은 외곽지역의 경우 사업자가 토지를 직접 구입하여 사업할 수 있다. 따라서 지주와 공동개발을 하는 것이 일반적이고 토지를 소유한 토지주의 권력이 매우 크다.
전체 사업비는 토지비(50%~70%)와 건설개발비(30%~ 50%)로 나뉜다. 사업자는 인허가, 설계, 시공, 분양의 과정을 진행하며 투자비용의 20%~40% 자본만 있으면 사업이 가능하다.
이익배분은 현금과 현물로 나누는데, 아파트의 50%는 토지주가 소유하고 나머지 50%는 사업자가 분양해 수익을 취하는 방식이다. 토지주는 임대수익과 토지 가치상승까지 동시에 취할 수 있다.

주택사업 재원조달, 사업자금융과 소비자금융 활용

주택사업의 재원은 대부분 자기자본을 이용하고 부족한 사업비는 금융권을 이용해 충당하는 구조다. 대형 주택사업은 해외투자를 받아 개발하는 사례도 있으며 국제적인 투자회사의 투자사례도 있다. 시행사 구조의 사업은 아직 활성화되지 않아 건설사가 직접 투자하여 개발사업을 추진한다.
토지구입을 위한 금융권 융자는 불가능하며 토지를 담보로 한 공사비 융자는 공사비의 대부분을 받을 수 있으나 이자가 15% 내외로 매우 높아 현지 자금조달을 통한 사업은 불가능하다. 우리은행이 1996년 다카 지점을 설립하여 한국 금융권 조달이 가능해졌다. 호텔, 리조트와 같은 관광개발사업에 대해서는 정부가 저금리지원 등을 통해 좋은 사업조건을 제시하고 있다.
방글라데시 금융시스템은 규제의 정도에 따라 공식부문(Formal Sector), 준공식부문(Semi-Formal Sector), 비공식부문(Informal Sector)으로 나뉜다. 중앙은행은 현지 금융기관의 감독 및 규제를 담당하고 자국 금융산업 보호를 위해 외국계 금융회사 진출을 제한적으로 허용한다. 경제발전과 함께 은행업도 급속히 성장 중이지만 신용 및 리스크관리 수준은 여전히 미흡하다.

① 사업자금융

현지 은행을 통한 주택사업 PF실적은 아직 확인된 바 없으며 방글라데시 금융시스템이 발전되지 않아 PF에 대한 정확한 규정도 없는 상황이다. 단 금융권의 로비 능력에 따라 개별사업에 대한 PF가 발생할 수도 있다. 금융권 로비시 상당한 커미션을 요구하며 커미션 금액에 따라 대출 여부가 결정된다. 대출 커미션은 사업비의 2 ~ 5%를 요구하는 것으로 알려져 있다. 최근 중국이 자국내 낮은 금리를 이용하여 방글라데시 정부발주 사업에 다수 참여하고 있다.

② 소비자금융

개인의 신용도에 따라 대출을 받아 중도금을 처리한다. 중도금 납부기간은 사업완료 기간에 따라 다른데 보통 4~6개월 간격으로 지불하며 연체이자는 거의 없다. 준공기한을 맞추지 못해도 건설사가 지불해야 하는 별도의 지체상환금 규정이 없다. 계약조건에 연체규정을 두긴 하지만 잘 지켜지지 않는다.

외국인에 대한 세금혜택 전무,한국사업자에 대한 좋은 평가가 강점

주택개발사업시 외국인사업자 세금혜택은 전혀 없고 과도한 법인세 및 각종 세금으로 인해 외국인사업자의 방글라데시 투자는 잘 이루어지지 않고 있다. 다만 투자 이익에 대한 제한이 없어 철저한 사업분석 후 수익성이 높은 사업을 발굴하는 것이 우선이다.
도심 지역은 토지 매입에 어려움이 있고 토지 구입비 또한 비싸기 때문에 분양성 검토가 중요하다. 도심 외곽지역은 대단지주택 개발사업이 도심보다 수월하지만 교통, 전력, 가스, 도로망 등이 잘 갖춰지지 않아 분양이 쉽지 않다.
방글라데시는 사업 전에 전기와 가스 공급에 대한 확인작업이 필수다. 주거 특징이 한국과 많이 달라 아파트 평면개발을 현지스타일에 맞추고 기능성이 가미된 한국형 평면개발을 복합하여 개발해야 한다.
사업추진시 권한자와의 비공식적 관계가 매우 중요하며 외국인사업자에 대한 인식은 비교적 긍정적이다. 최근 한국업체에 대한 신뢰도가 높고 일본, 중국업체보다 더 좋은 평가를 받고 있다. 중국은 저가 공사 수주로 저품질의 주택을 공급하여 신뢰도가 낮고 일본은 품질이 좋지만 가격부담이 크기 때문에 선호도가 떨어진다.
최근 들어 정부 발주공사에 한국기업이 다수 참여하여 건자재, 노동인력, 장비대여 등을 활발하게 공급하고 있으며 해당 종사자들 사이에서는 매우 좋은 평가를 받고 있다.