시행업의 위험성 ➊

상가 미분양으로 인한 수익률 하락

시행업에 종사하는 사람이라면 숫자상으로 증명되는 사업수익도 위험할 수 있다는 점을 기억해야 한다.
한 오피스텔 시행업을 예로 들어본다. 매출이 1,000억원인데 사업이익이 25%(250억원)인 A주상복합오피스텔이 있다. 이중 상가의 매출비율이 300억원으로 30%를 차지한다.

● A주상복합 100% 판매완료시 매출

• 총매출액 1,000억원

- 주거 시설 700억원 - 상가 300억원
- 상가 300억원

- 이익(25%) 250억원

이 사업은 100% 완전판매가 되었을 때 250억원의 사업수익이 발생하는 프로젝트다.
만일 상가가 분양되지 않는다면 어떨까. 상가가 하나도 분양되지 않는다고 가정할 때, 현금화를 기준으로 50억원의 손실이 생긴다. 50억원은 시행이익 250억원에서 상가이익 300억원을 뺀 금액이다. 상가가 하나도 분양되지 않는다면 50억원의 현금으로 손실을 채워야만 시공사가 공사비를 전부 상환받고 사업을 종료할 수 있다는 얘기가 된다.

● A주상복합의 상가가 100% 미분양된 경우

• 미분양(상가분) 300억원

= 총매출 1,000억원 - 주거시설매출 700억원

• 대주단 시공사 엑시트(EXIT)필요자금 50억원
- 시행이익 250억원 - 미분양 300억원

50억원을 미분양 담보대출로 해결하게 되면, 매달 약 2,000만원의 이자(50억원 × 5%/12개월)를 지불해야 한다. 여기에 미분양 상가에 대한 관리비도 추가로 부담해야 한다.

● A주상복합의 상가가 16.7% 분양된 경우

• 미분양(상가분) 250억원

= 총매출 1,000억원 - 주거시설매출 700억원 - 상가매출 50억원

상가가 최소 16.7%로 분양된다고 가정하면 시행이익이 모두 상가라는 자산으로 남는다. 그렇다 해도 미분양 상가에서 관리비가 계속 발생하므로 상가가 완전히 분양될 때까지는 사업수지상의 시행이익이라는 것은 숫자에 불과한 것이다.

시행업의 위험성 ➋

주거시설에서 발생하는 잔금 리스트

상가 미분양 손실보다 더 위험한 것은 주거시설에서 발생하는 잔금 리스크다.
잔금을 지급하지 못하는 수분양자가 20% 발생한다고 가정해보면 다음과 같다.

● A주상복합 주거시설 미분양의 경우

• 주거시설 분양수입 560억원

= 700억원의 80%

• 미분양 대금 440억원

= 총매출 1,000억원 - 분양수입 560억원

• 대주단 시공사 엑시트(EXIT) 필요자금 190억원
= 시행이익 250억원 - 미분양 440억원

이렇게 되면 시공사가 공사비를 전부 상환받기 위해 필요한 자금(대주단 시공사 EXIT 필요자금)을 미분양 담보대출로 마련해야 한다.
미분양 담보대출의 이자도 만만치 않다. 190억원의 연간 이자(190억원의 5% × 12개월)를 납입하고 미분양시설의 관리비까지 부담해야 한다. 이 사업에서 20%의 주거시설 미분양이 발생하면 시공사는 매달 1억원 남짓한 추가비용을 지불하게 되는 것이다.

전체매출에서 상가를 빼고 사업성 평가하는 이유

특히 요즈음과 같은 팬데믹 시대에는 상가가 거의 미분양상태로 남게 된다.
이런 상황을 피하기 위해서는 상가에 임차인을 유치하고 임대료를 받아서 미분양 담보대출의 이자를 충당하고 관리비를 임차인이 부담하게 해야만 현금 손실을 막을 수 있다.
사업수지상의 숫자만 보고 시행업을 시작해서 막대한 이자를 지불하면서 애물단지인 상가만을 갖게 되는 경우가 대다수다.
상가가 잘 팔리는 시절은 경기가 좋아서 사람들의 소비가 왕성해지는 시기다. 자영업자가 왕성한 활동을 해서 임차인을 구하기 쉽고, 임대료 수입이 투자비(수분양가격) 대비 4% 이상의 수익이 발생한다.
반면 경기가 좋아지고 인플레이션이 발생하면 기준금리가 올라가게 되고, 사람들은 은행에 저축을 해서 받는 수익이 훨씬 안전하다고 생각하게 되면 상가투자를 하지 않는 문제가 발생한다.
따라서 기준금리가 2%이고 대출을 일으키지 않는 경우 상가의 수익률은 그 3배인 6% 정도가 되어야 안전하다. 여기서 6%는 공실률을 감안한 수치다.
이유는 은행의 저축은 언제든지 현금화가 가능하지만 부동산에 투자된 돈은 현금화가 어렵기 때문이다. 공실률이 높거나 경쟁력이 있는 입지에 상가들이 생기는 경우나 상가의 공급이 너무 많은 경우 등을 고려하면 상가의 분양이 어려울 수 밖에 없다.
그래서 모든 금융기관이 승인시 전체매출액에서 상가를 제외한 주거시설의 분양률 80% 이하에서 대주단이 엑시트(EXIT)하는 조건을 상정한다. 바로 상가는 미분양 확률이 높고 주거시설도 20%는 잔금 리스크가 있다는 점을 가정하기 때문이다.

상가 시행은 특별한 이벤트가 있는 지역에서

주거시설은 필수재이지만 상가는 재화(자산)에 해당된다. 상가는 사람들이 여유자금으로 수익을 기대하고 투자하는 상품이어서 지금처럼 자산으로서 수익을 기대할 수 없는 상황에서는 상가 분양이 고전할 수밖에 없다.
따라서 상가는 반드시 특별한 이벤트가 있는 지역에 자리해야 한다. 예를 들어 유동인구가 많은 지역, 직장인 밀집지역, 학생 밀집지역, 병원 등 특별한 이벤트가 있는 지역이 아니면 일반적인 상가 분양이 어렵다.
신도시에서는 전체 상가용지비율은 4~7%로 제한하고 있다. 하지만 주상복합, 꼬마주택의 1~2층 상가 등을 고려하면 총 상가비율은 20%가 넘게 된다는 점을 알아야 한다.
시행업은 결코 쉬운 사업이 아니다. 100% 완판이 되는 지역에서 토지를 싸게 구하는 것이 아니라면 수익을 제대로 내기 어렵다.
시행업은 로또가 아니며, 시행업의 성공확률은 로또의 당첨확률 만큼이나 어렵다. 이런 점을 고려하지 않은 채 무모하게 시행업에 뛰어든다면 현금이 묶여버리는 사태가 발생하게 된다.

실전 시행업 수지분석표

실제 진행된 오피스텔 시행업의 수지분석표를 소개한다.
이 오피스텔은 수익률이 15%인데, 상가비율이 30%나 된다. 만일 상가가 모두 팔리지 않으면 시행사는 어려움에 처한다. 최소 시공사 엑시트(EXIT) 분양률이 75%를 달성해야 하는데, 이를 충족하지 못할 경우 미분양 담보대출로 추가적인 이자비용을 부담해야 한다.
사업수지표의 숫자만 보고 판단하는 시행업에 이러한 위험이 도사리고 있다는 점을 명심하기 바란다.