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가처분소득상승과높은경제성장률청신호
‘세계 인구 8위’ 국가
방글라데시
1 주택시장동향
방글라데시는 경제성장률과 도시인구성장률이 높은 나라로 신규주택 수요도 증가할 것으로 예측된다. 특히 주택수요가 많은 중상류층 주택시장에 국내 건설업체의 진입 가능성이 엿보인다.
글 김지은
주택산업연구원 연구위원
도시인구 비율 꾸준히 증가, 신규 주택 수요로 이어져
방글라데시의 2019년 총인구는 1.63억 명이며 도시인구는 6,000만명으로 꾸준한 인구성장 추세(10년 평균 1.13%)를 보인다. 도시인구 비율도 함께 증가(10년 평균 3.41%)하여 전체인구의 37.4%가 도시에 거주하고 있다. 도시인구성장률이 전체 인구성장률보다 높아 부동산수요 증가가 지속될 것으로 예상된다. 생산가능인구(15 ~64세) 비율도 2010년 63.2%에서 2019년 67.6%로 꾸준히 증가하고 있어 신규 주택 수요로 이어질 것으로 보인다.
연평균 7.4% 경제성장률,급성장하는 방글라데시
방글라데시는 현재 전통적인 농업위주 산업구조에서 공업중심의 산업구조로 전환 중에 있다. 2019년 총 GDP는 3,175억 달러로 세계 41위이며, 1인당 GDP는 1,906달러(IMF 기준)로 세계 119위에 그친다. 하지만 막대한 인구를 배경으로 소득수준이 빠르게 상승하면서 고품질 소비재 및 서비스에 대한 수요가 확대되고 있다. 또한 인터넷 서비스 확대와 전자상거래를 통한 식품·유통망 개선 움직임도 활발하다.
방글라데시는 제7차 경제개발 5개년계획(2015년 7월~ 2020년 6월)에 따라 연평균 7.4%의 경제성장을 달성했다. 7차 계획에서는 지속가능한 경제성장, 빈곤층비율 감소, 실업률 개선 등을 중점과제로 추진했다.
2020년 경제성장률은 코로나 팬데믹으로 인해 예상치인 7.8%보다 낮은 5.2%를 기록했으나 최빈국 지위를 벗어날 수 있는 기반 마련에는 성공했다. 2026년 최빈개도국 특혜관세를 졸업할 예정으로 기업 운영비용 감축 및 주요국들과의 FTA 체결을 모색하고 있다.
방글라데시 주요 통계
(단위: 명, %)| 총인구 |
65세 이상 인구비율 |
도시인구 |
도시인구 비율 |
도시인구 성장률 |
GDP (US달러) |
GDP 성장률 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 1.59억 | 5.1 | 5,725만 | 35.9 | 3.3 | 2,497억 | 7.3 |
| 2018 | 1.61억 | 5.2 | 5,910만 | 36.6 | 3.2 | 2,740억 | 7.9 |
| 2019 | 1.63억 | 5.2 | 6,098만 | 37.4 | 3.1 | 3,025억 | 8.2 |
방글라데시 주요 지표 전망치
| 연 도 | 단 위 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GDP | 억달러 | 2,472 | 2,884 | 3,175 | 3,410 | 3,604 |
| 1인당 GDP | US달러 | 1,466 | 1,602 | 1,906 | 1,908 | 2,030 |
| 경제성장률 | % | 7.5 | 7.9 | 7.3 | 5.2 | 6.8 |
| 물가상승률 | % | 5.9 | 5.4 | 5.6 | 5.4 | - |
공공 인프라건설로 경제성장 동력의 발판 마련
경제성장의 가장 큰 동력은 인프라 프로젝트에 투입되는 막대한 자금이다. 최빈국 졸업예정인 방글라데시의 인프라 개발수요에 세계은행(World Bank)과 아시아개발은행(ADB)을 비롯해 일본, 중국, 한국으로부터의 대규모 차관이 투입되고 있다.
방글라데시는 2019년 우리나라 해외건설 수주순위 8위, 수주금액은 8억 달러였는데 2020년 수주금액이 16억 달러로 2배 가량 증가가 예상된다.
현재 한국기업은 발전소, 병원, 공항, 정수장, 송전, 교량 건설공사를 수행 중이며 감리분야 중에 교량, 철도, 도로, 상하수도에서 두각을 나타내고 있다. 특히 방글라데시의 가장 대표적인 인프라 프로젝트인 파드마 교량 감리를 맡고 있다. 이를 발판으로 향후 교량 유지관리 및 요금징수까지 사업을 확장할 계획이다.
삼성물산이 건설 중인 다카국제공항 신규 터미널공사는 16억 달러 규모로 한국기업이 수주한 단일공사 중 가장 크다. 국내 공기업에서도 인프라 개발에 민간협력사업(PPP)형식의 대규모 투자를 검토하고 있다.
공공인프라 분야의 성장세에 힘입어 민간분야에서도 하루가 다르게 모습을 바꿔가고 있다. 수도인 다카 시내에는 현대식 아파트가 속속 등장하고 외국계 체인형 식당들도 하나둘 숫자를 더해가고 있다.
주택부족 문제 심각, 분양리스크 없는 사업환경 장점
방글라데시는 인구증가, 도시화, 국토면적, 경제성장률 상승 등으로 인해 지속적인 주택수요 증가가 예상된다.
수도인 다카(Dhaka)는 서울 면적의 절반이지만 약 890만 인구가 거주하고 있어 주택부족 문제가 심각하다. 다카의 평균 거주 규모는 가구당 4.9명에 달한다. 주택부족 문제가 심각하기 때문에 분양리스크는 거의 없다고 봐도 무방하다.
다카는 1997년부터 아파트개발이 증가했고 대부분 우따라(Uttara), 단몬디(Dhanmondi), 굴산(Gulsan), 킬케트(Khilkhet) 및 바순다라(Basundhara)와 같이 계획된 주거지역에 공급이 집중됐다. 아파트의 절반이 93~149m2 규모의 중대형이며 주거용 아파트의 2%만이 65m2 미만 소형주택이다.
최근 방글라데시 정부와 외국회사의 합작으로 1,000세대 규모의 주택개발사업이 진행되고 있다. 토지는 방글라데시 정부에서 제공한다. 외국회사는 시공비 투자 후 토지비에 상당하는 아파트를 정부측에 인도한 후 잔여물량에 대한 투자원금 및 이윤을 갖는 구조다. 1,000세대 개발사업 투자비는 약 600억원~800억원 정도다.
서민형 주택보급 목적으로 다카시 주변에 신도시 4곳 개발
방글라데시 정부는 3년에 걸쳐 다카 주위에 신도시 4곳을 개발해 각 신도시마다 10만 가구씩 입주시킬 계획이다.
신도시 사업시행은 민관합작 또는 사업자의 자체 재원조달(PF) 방식으로 진행된다.
부지는 도시개발국(RAJUK)에서 개발해 민간사업자에게 제공하고 민간사업자는 아파트건설을 비롯해 도로, 발전, 용수 등 기반시설을 개발한다. 이때 사업개발자는 15~20년간의 운영수익으로 투자비용을 충당하게 된다.
신도시개발은 저소득층이 입주하는 서민형 주택보급에 초점을 맞추고 있기 때문에 프리미엄 주택공급을 통해 영업이익을 확보해야 하는 우리나라 주택사업자들에게는 수익성이 맞지 않을 것으로 보인다.
아시아 3개국 참가 컨소시엄 ‘질밀주택 프로젝트’ 진행
질밀주택 프로젝트는 말레이시아, 중국, 방글라데시 등 3개국이 참가한 컨소시엄이 저소득층을 대상으로 주거용 플롯 및 아파트를 개발한다. 이 컨소시엄은 2017년 11월 17일 방글라데시의 도시개발국(RAJUK)과 질밀(Jhilmil) 주거지역에 1만 3,920세대의 아파트 건설에 합의했다. 총사업비는 약 1조 2,000억원에 달하며 약 20만평의 토지에 공원과 아파트단지를 건설한다.
질밀주택 프로젝트는 중급주택을 저렴한 비용으로 공급하기 위해 계획한 산업화 빌딩시스템(IBS)의 첫 번째 모델이 된다. 공원계획도 포함되어 있어 인구밀도가 높은 다카와 그 주변지역의 주거환경에 큰 변화를 일으킬 것으로 기대된다. 주택단지에는 체육관, 커뮤니티센터 및 기타 시민편의시설 등이 포함되고 주차시설은 모두 지하화한다.
자료 : KOTRA (출처 : IHS)
소득 대비 높은 주택가격, 상류층은 선진국 수준의 소비력 갖춰
전반적으로 국민소득이 낮음에도 불구하고 상류계층의 소비성향은 선진국과 비슷하다. 전체 인구의 2.7%에 달하는 부유층은 자녀를 해외에 유학시키고 달러계좌를 보유하고 있다.
국민 1인당 GDP 1,525달러에 비해 부동산가격이 매우 높으며 서울과 비슷한 수준이다. 도시생활자들은 소득의 30~40%를 주거비로 지출하고 있다. 아파트 임대료도 월 50만원~1,000만원까지 다양하며 상업지역은 토지가격이 3.3m2당 3,000~8,000만원 수준으로 매우 높다. 오피스 임대료도 중심상업지역의 경우 50평 기준 월세가 약 500만원으로 최빈국이라고 불리는 것이 어색할 정도다.
아파트를 구매할 때 주요 고려사항은 위치, 운송 및 통신시설, 학교 및 직장과의 근접성, 지역의 주거환경이다. 아파트 거주자의 대부분은 비지니스 및 서비스업에 종사하는 중상위층이다. 현대적인 소비재와 고급품을 선호하는 중상위층을 겨냥한 고급아파트와 현대식 빌딩이 들어서고 있다. 현재는 중상위층의 수입 증가로 인해 고가주택시장이 더욱 확대되는 추세다.
주택단지가 형성되고는 있으나 100세대 이상의 고급화된 단지는 드물다. 최근 세대수가 점차 확대되고 있으며 개인 및 가족단위 주거생활 형태에서 공동의 커뮤니티 공간이 늘어나는 변화를 보이고 있다.
자료 : KOTRA (출처 : IHS)
수도 다카 중심으로 도시형성, 한국의 수도권 도시와 비슷한 양상
방글라데시 주택은 부동산업체를 통한 거래가 거의 이루어지지 않는다. 최근들어 부동산매매를 전문으로 하는 온라인사이트가 운영되고 있으며 전문적으로 부동산매매와 거래를 주선하는 회사도 설립되는 추세다.
다카의 굴산 지역은 한국의 강남구와 같은 지리적 여건을 갖고 있으며 방글라데시에서 가장 비싼 아파트가 거래되고 있는 지역이다. 다카의 우따라 지역은 신도시 지역으로 중산층이 거주하며 한국의 일산과 같은 지리적 여건과 주거 기능을 갖추고 있다. 다카 밀뿔(Mirpur) 지역은 도심지역을 벗어난 외곽지역으로 구도심과 신도시가 혼합된 인구밀집지역의 특징을 보인다.
굴산 지역 아파트 매매거래 현황
| 거래 면적 | 3.3㎡당 가격(만원) |
|---|---|
| 226㎡ | 497 |
| 502㎡ | 1,288 |
| 125㎡ | 472 |
| 297㎡ | 1,143 |
| 390㎡ | 1,183 |
우따라 지역 아파트 매매거래 현황
| 거래 면적 | 3.3㎡당 가격(만원) |
|---|---|
| 297㎡ | 605 |
| 217㎡ | 532 |
| 99㎡ | 210 |
| 151㎡ | 214 |
밀뿔 지역 아파트 매매거래 현황
| 거래 면적 | 3.3㎡당 가격(만원) |
|---|---|
| 229㎡ | 704 |
| 130㎡ | 390 |
| 135㎡ | 315 |
한눈에 보는 방글라데시 주택시장
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 인구현황 |
• 총 인구 : 1.63억명 • 도시인구 : 6,000만명 |
| 주요도시 |
• 수도 - 다카 • 7대 도시의 인구 수 - 다카 1,188만, 치타공 751만, 실렛 340만, 라쟈히 257만, 바리잘 229만, 쿨나 229만, 랑푸르 287만 |
| 정책방향 |
• 공격적 인프라 개발과 원조 확대 - 인프라 개발 중심의 정부 지출 목표 대폭 증가 - 대외차관 및 민간협력사업(PPP)으로 인프라 투자 대폭 지원 • 구매력 확대로 소비재 시장 및 제조업 신규 투자 활성화 • 중진국 진입을 위한 경제정책 드라이브 - 2021년에 중진국 진입 목표, 2041년까지 선진국 진입 목표 |
| 경제전망 |
• ‘제7차 경제개발 5개년 계획’에 따라 연평균 7.4%의 경제성장 달성 - 2020년 최빈국 지위를 벗어날 수 있는 기반 마련 - IMF는 2021년 방글라데시 GDP를 3,100억 달러, 1인당 GDP를 2,030달러로 전망 • 경제특구 개발을 통한 제조업 육성, 소비재시장 확대로 자체 제조업 신규투자 활성화 기대 |
주택시장 특징 |
• 낮은 소득에도 불구하고 높은 주택가격 형성 • 수도 다카에 현대식 개념의 고급아파트 및 현대식 빌딩 건설 증가 - 굴산 지역은 한국의 강남구와 같은 지리적 여건으로 아파트 가격이 가장 고가 - 우따라 지역은 신도시 지역으로, 새로운 중산층이 거주하며 한국의 일산과 같은 기능 - 밀뿔 지역은 도심지역을 벗어난 외곽지역으로 구도심과 신도시 지역이 혼합된 인구밀집지역 |
