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도심주택공급
확대만이
주택시장
안정화해법
최근 정부가 입지여건이 양호한 지역에 주택공급이 필요하다는 것을 인정하고 공급중심의 새 전세대책을 내놓은 것이 반갑다. 그러나 주택가격 안정과 전세난 해소라는 효과를 거두기 위해서는 후속조치와 추가적인 정책의 대전환이 필요하다는 것이 업계와 전문가들 다수의 의견이다.
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정리 김형범
정책관리본부 차장
11.19전세대책, 공공임대 4만4,000가구 약속
단기방안 - 신축 위주 다세대주택 공급
중장기방안 - 질 좋은 아파트 공급하기로
도시관리정책 전환으로 도심주택부터 늘려야
정부가 11.19전세대책을 발표하고 공공임대 단기 공급목표를 달성하기 위해 민관의 역량을 집중하기로 했다. 특히 민간과의 협력을 통해 공급하는 매입약정 임대주택을 기존 1만 2,000가구에서 4만 4,000가구로 늘리기로 했다. 정부는 목표달성을 위해 행정절차를 최대한 단축하는 등 적극적인 규제개선도 약속했다.
대책 내용은 크게 단기방안인 신축 위주 다세대주택 공급과 중장기방안인 질 좋은 평생주택 공급으로 나뉜다. 그러자면 서울 등 도심지역 주거수요를 충족할 수 있는 주택공급이 필요하고 이를 위한 근본적인 도시관리정책의 변화가 뒤따라야 한다. 앞선 24차례의 고강도 수요억제 부동산대책에도 집값상승과 전세난을 해결하지 못한 것은 서울 등 도심 주거수요가 여전한 상황에서 도심주택 공급이 크게 감소한 것이 원인이다.
국토연구원, 2022년까지 공급 감소세 지속될 것
주택 인허가실적 2016년부터 내리막길
특히 수도권 인허가 · 입주물량 모두 급감
지속적인 ‘공공택지 + 민간택지’ 확보만이 답
최근 발표된 국토연구원의 ‘수도권 주택공급’ 보고서에 따르면 3기 신도시가 공급되는 2022년까지 공급감소 추세가 이어진다. 주택 인허가실적은 2016년부터 내리막으로 지난해는 48만 가구로 떨어졌다. 특히 수도권 주택 인허가실적은 지난해 27만 2,000가구로 급감했고 입주물량도 26만 5,000가구에 머물렀다.
정부가 기대하고 있는 3기 신도시는 토지보상부터 감정평가도 착수 못하는 등 주민 갈등이 심각하다. 토지 위 지장물 보상과 땅 속에 묻힌 문화재 처리 등 넘어야 할 과제도 적지 않아 실제 입주가 상당 기간 지연될 것이란 우려도 나온다.
강력한 부동산대책과 서울 외곽 공급확대만으로는 주거수준 향상과 1인 가구 분화 등으로 증가하는 서울 등의 도심주택 수요를 충족할 수 없다. 국토연구원 보고서에서도 언급했듯이 주택시장 안정을 위해서는 지속적인 공공택지 확보와 함께 시장상황에 탄력적으로 대응하는 민간택지에서의 공급체계 구축이 시급하다.
11.19 전세대책, 1%대 건설자금지원 등
신축 다세대주택에 각종 지원
주차장법 등으로 사업성 부족 문제 여전
주차대수 · 높이제한 완화해야 대책 실효
이번 전세대책에서 신축 위주 다세대주택 공급을 위해 다양한 혜택을 제시했다. 1%대의 건설자금지원, 토지매각자 양도세 감면, 민간사업자 취득세 감면, 신규 공공택지 우선공급 등이다.
그러나 민간의 적극적인 참여를 유도하기에는 사업성 확보에 다소 미흡하다. 다세대주택 공급이 크게 감소한 원인으로 2019년 시행된 주차장 가로구획 20cm 증가와 건축물 높이 제한을 들 수 있다. 법정주차대수를 충족하려면 종전보다 세대수를 줄여야 하기 때문이다.
이번 대책에서 비주거시설을 주택으로 리모델링하는 경우 주차장 증설을 면제하기로 했다. 신축 다세대주택의 법정주차대수와 높이제한을 완화하면 아파트를 대체할 수 있는 우수한 품질의 주택공급에 더 효과적일 것이다.
용도용적제 등이 도심아파트 공급 가로막아
미국 · 일본, 용적률 인센티브로 도심주택 늘려
주택가격 상승률 한국 절반 이하로 안정화에 성공
최고용적률 부여하고 공공기여금으로 환수
다세대주택 위주의 단기공급으로는 부족하다. 질 좋은 평생주택으로 아파트가 도심지역에 충분히 공급되어야 한다. 그러나 상업지역 주거비율 90% 미만 제한과 도시지역 용적률을 주거비율에 따라 일률적으로 규제하는 용도용적제로 지속가능한 도심주택 공급과 합리적 도시관리는 한계에 직면했다.
집값 상승을 먼저 경험한 미국, 일본 등 세계 각국은 용적률 인센티브를 통해 도심주택 공급을 확대함으로써 최근 3년간 주택가격 상승률을 우리나라의 절반 이하로 안정시킬 수 있었다.
기반시설이 충분한 지역은 주거비율 관계없이 법정 최고용적률을 부여해야 한다. 과도한 이익발생은 공공임대주택 공급이나 공공기여금 납부로 환수하면 된다. 도심주택을 공급하고 납부한 공공기여금으로 낙후지역 주거여건을 개선한다면 일거양득이다. 주택공급과 도시관리를 아우르는 이상적인 방안이 될 것이다.