2020년 현재 대한민국 인구수는 5,170만명으로 출생아수가 급격히 감소하는 특성을 보인다. 통계청 조사에 따르면 올해 사상 처음으로 출생아수가 30만명을 밑돌고 연간 기준 최초로 인구가 자연감소하는 해가 될 것으로 보인다.
출생인구 변화는 부동산에 영향을 준다. <그림1>에서 연간 80만명 이상 출생아수를 기록한 베이비부머 세대는 주택을 적극 매수한 연령대다. 1985년 이후 연간 출생아 수가 60만명대로 떨어지는데 이들이 현재의 주택 임대시장을 뒷받침하고 있다. 2000년대 이후에는 연간 출생아수가 30~40만명대로 떨어지는데 이들은 주택시장 침체기를 겪게 된다.

<그림 1> 지난 48년간 출생인구 변화와 부동산

미래의 20~40대 주택구매 체력 줄어들듯

향후 10~15년 정도는 인구의 감소가 부동산에 큰 영향을 미치지 않을 수 있다. 출생아수가 적어도 고령화가 확대되면서 오래 사는 사람들이 많기 때문이다. 그러나 장래인구추계 조사에 따르면, 우리나라 인구성장률이 가까운 장래에 마이너스로 전환될 전망이다.
인구감소만이 문제가 아니다. 10~15년 이후의 20~40대는 소득이 크게 늘지 않아 주택을 구매할 여력이 줄어들 것이다. 국토교통부가 발표한 2019년 주거실태조사 결과에 따르면, 생애최초 주택을 마련할 당시의 가구주 평균 연령은 39.1세다. 1990년대 이전 29.2세에 첫 주택을 구입했던 것과 10년의 차이가 난다. 주택 구매 연령이 늦어진다는 얘기는 주택을 점점 더 소유하기 어려워지고 준비기간도 길어진다는 것을 의미한다.
주거비부담도 줄어들기 어려워 보인다. 연소득대비 주택가격 비율(PIR)은 한푼도 안 쓰고 돈을 모아 집을 사는 경우 걸리는 시간이다. PIR 9는 9년이 걸려야 대출없이 집을 구매할 수 있다는 뜻이다. 월소득대비 월임대료 비율(RIR)도 따져봐야 한다. RIR이 20이면 월 100만원의 소득이 있는 사람이 20만원을 주택임대료로 지급하는 것을 의미한다. 특히 서울 PIR이 계속 상승하는 이유는 소득은 많이 늘어나지 않았는데 집값 상승은 훨씬 커졌기 때문이다.

<그림 2> 주거부담비

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자연인구의 감소로 ‘양극화’ 심해질 것

앞으로 20년 후의 부동산시장에는 2005년에 태어난 40만명 세대가 첫 주택구매자로 나서게 된다. 연간 100만명이 태어난 베이부머 세대에 비해 60%가 줄어든 수치다.
일본은 생산가능인구가 감소하면서 인구 자연증가율이 마이너스로 떨어지는데 13년이 소요됐으며 앞으로 3채 중 1채가 빈집이 될 것이라는 예측을 내놓고 있다. 한국은 2017년 생산가능인구가 마이너스로 떨어진 이후 가까운 장래에 인구 자연감소가 이뤄진다고 한다. 한국 역시 인구감소로 인해 부동산불패의 신화가 더 이상 유지되기 어려운 시기가 다가오고 있다.
부동산 전문가들이 역세권과 교통이 편리한 서울 인근 신도시에 주목하고 빌라나 단독주택 등은 기피하는 이유가 여기에 있다. 급격한 인구감소에 의한 부동산 암흑기를 염두에 둔다면 가치를 보존할 수 있는 지역을 지목할 수 밖에 없다.
자연인구의 감소는 주택수요를 약화시켜 부동산시장의 양극화를 부른다. 특히 20~40대의 생산가능인구(매수수요)가 줄고 그들의 수익이 줄면 부동산의 수요가 줄어들게 된다.