{ 2020년 주택시장 ‘공급부족’ 시달려 규제지역, 분양가상한제 적용지역 넓혀가면서 ‘핀셋규제’ 무색했던 한해

2020년 주택시장은 코로나19로 경기침체가 우려되는 상황에서도 사상 최저수준의 저금리와 과도한 유동성, 누적된 공급부족과 질 좋은 아파트에 대한 사람들의 주거욕구, 분양가상한제 등 규제일변도의 정책추진으로 주택 매매가격이 급등세를 보였다.
또한 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 임대차 3법으로 전월세까지 급등하면서 전국적으로 주택시장은 매우 불안했다.
반면, 미분양은 2만호대를 기록하면서 사상 최저 수준으로 여유주택이 부족하고, 분양시장은 비교적 호황을 누렸으며 청약시장은 인기단지를 중심으로 과열양상까지 보였다.
특히 전세시장은 계약갱신청구권 적용가능시장과 그렇지 못한 전세시장으로 이중화되면서 매우 혼란한 상황이다.
특히 서울 강남 아파트 집값을 잡기위해 시작된 정부의 규제정책은 산불 번지듯이 전국으로 확산되고 있다. 핀셋규제를 통해 주택시장의 집값문제를 해결하겠다고 했던 정부의 규제지역정책은 조정대상지역, 투기과열지구, 민간택지 분양가상한제 적용지역을 넓혀가면서 더 이상 핀셋규제라고 보기 어려울 정도로 규제대상지역이 많아졌다.

{ 2021년, 정책방향 바뀔 가능성 희박하나, 시장의 주택 수요는 증가하고 매매가와 전월세가 상승기조에 올해도 분양시장 호황 이어갈 수 있을 것

2021년에도 공급여건 개선 가능성이 낮은 가운데 경기회복에 대한 기대감과 지속적인 가구증가에 따른 초과수요, 싸고 질 좋은 아파트 선호 지속, 저금리와 시중의 과도한 유동성 확대, 계속되는 전세시장 불안 등으로 매매가와 전월세가는 상승기조를 이어갈 것으로 보인다. 또 가용택지부족과 과도한 금융규제 및 분양가규제로 주택사업여건은 금년보다 더 악화될 것으로 전망된다.
다만 입주자모집공고 전단계까지의 사업여건은 더 어려워질 수 있지만, 입주자모집공고를 할 수 있는 사업장의 분양시장은 호황을 이어갈 수 있을 것으로 보인다.

{ 2021년 1~3인 가구 중심으로 22만가구 증가할 전망, 가구가 증가하는 지역을 공략해야 수도권 2040년까지 가구 증가

전국적으로 가구는 2040년까지 꾸준히 증가한다. 2021년에는 1~3인 가구 중심으로 22만 가구가 증가할 전망이다. 따라서 주택공급은 가구가 증가하는 지역과 증가하는 가구특성을 고려한 계획 수립이 중요하다.
서울 인구가 줄어도 집값이 오르고 있다. 그 이유는 가구변화 때문이다. 주택을 소비하는 단위가 사람기준이 아니라 가구기준이다 보니, 1인가구가 늘어나고 결혼과 이혼 등 가구분화가 진행되면서 오히려 가구 수는 꾸준히 늘고 있다.
수도권은 가구수가 2040년까지 증가한다. 서울도 2028년까지 가구수가 증가한다. 2021년 한 해 동안 서울에는 약 1.2만 가구, 인천에 약 1.4만 가구, 경기지역에 약 11만 가구가 증가할 것으로 보인다. 2025년까지 수도권에는 매년 평균적으로 10만 가구 이상이 증가한다. 즉 수도권에는 매년 10만호 이상의 신규거처가 공급될 필요가 있다는 것을 의미한다. 지속적인 주택의 양적 공급정책이 필요한 이유이다.

<그림1> 장래가구추계와 연간 순증가구수 추이

자료: 통계청 장래가구추계 재분석

{ 2021년, 입주와 분양 모두 줄어든다 주택공급감소는 전국적인 현상 서울의 물량감소가 가장 두드러져

<표1>에서 보듯이 2021년에는 입주예정물량과 분양예정물량 모두 2020년 대비 줄어들 것으로 보인다. 과거 20년간 연평균 물량과 비교하더라도 감소가 불가피하다. 특히 서울의 물량감소가 두드러질 것으로 보이는 만큼 서울의 주택공급물량을 늘릴 수 있는 정책역량 집중이 중요한 한해가 될 것이다.

<표1> 2021년 지역별 입주(예정)물량과 분양(예정)물량

(단위: 호, %)

<표1> 2021년 지역별 입주(예정)물량과 분양(예정)물량

	입주(예정)물량						분양(예정)물량
	20년간 연평균 (‘00~’19)	2020년	2021년	2022년	연평균(‘00~’19) 대비 비중(%)		20년간 연평균 (‘00~’19)	2020년	2021년
					2021	2022
전국	316,531	362,439	273,089	257,799	86.3	81.4	297,752	397,383	204,423
수도권	159,719	192,323	154,023	141,622	96.4	88.7	151,411	220,683	118,628
서울	45,341	50,386	28,616	20,341	63.1	44.9	37,066	41,990	31,880
5대광역시	61,928	64,875	46,156	70,678	74.5	114.1	59,750/td>	81,556	47,435
도지역	94,884	105,241	72,910	45,499	76.8	48	86,590	95,144	38,360

자료: 부동산114 Reps 재분석

{ 수도권 960만 가구 중 48% 자가주택 원해 “신규아파트와 더 넓은 주택” 희망 서울, 5년이내 신축아파트 10% 밑돌아 신규청약 붐비고 재고아파트값 계속 오를 것

그렇다면 2021년에는 어떤 주택을 공급해야 할까. 결론부터 말하자면, 소득3만불을 넘어선 질적가치를 추구하는 사회에 살고 있는 사람들이 원하는 주택을 공급해야 한다.
수도권에 약 960만 가구가 살고 있다. 2019년 주거실태조사를 분석해 보면, 이 중 약 11%정도(약 104만 가구)가 이사계획을 가지고 있다. 48%(약 50만가구)는 자가주택 마련을 희망하고, 36%(약 37만 가구)는 전세를 원하고 있다.
특히 서울은 약 40만 가구가 이주할 의향이 있는데 17만 가구가 자가주택을, 16만가구가 전세주택을 원하고 있다. 이주의향이 있는 서울 전세가구 약 17만 가구중에서 자가마련을 원하는 가구는 약 7만 7,000 가구다. 다시 전세주택을 구하겠다고 생각하고 있는 가구는 약 9만 4,000가구다. 서울에서 살면서 이주생각이 있는 가구의 약 82%가 자가나 전세를 원하고 있다는 의미다. 즉 사람들이 원하는 주택은 월세방식의 임대주택이 아니라 자가마련과 전세주택인 것이다.
이사하고 싶은 사람들은 아파트와 더 넓은 주택을 희망하고 있다. 수도권에서 이사하고 싶은 사람들의 64.3%(약 67만가구)가 아파트를 원하고 있다. 서울도 이주의향가구의 약 60%가 아파트를 원한다. 2019년 기준으로 서울에서만 약 24만 가구정도가 아파트로 이사하고 싶어 한다.
그러나 <표2>에서 보는 바와 같이 건축한 지 5년이내의 신축아파트는 서울의 경우 10%가 채 안된다. 신규아파트청약시장이 붐비고 재고아파트값이 계속 오르는 이유다. 이러한 사람들의 주거이동 욕구가 정책에 반영되어야 주택가격이 안정될 수 있다.

<표2> 지역별 총 주택수와 5년 이내 건축한 신축아파트 규모

(단위: 호, %)

<표2> 지역별 총 주택수와 5년 이내 건축한 신축아파트 규모

구분		전국	수도권	서울	5대광역시	도지역
총 주택 수(호)		18,126,954	8,328,105	2,953,964	3,460,651	6,338,198
아파트 수(호)		11,287,048	5,390,352	1,720,691	2,479,062	3,417,634
아파트 비중(%)		62.3	64.7	58.3	71.6	53.9
5년 이내 신축 주택 수(호)		2,705,770	1,355,492	365,125	404,303	945,975
5년 이내 신축 주택 수 비중(%)		14.9	16.3	12.4	11.7	14.9
5년 이내 신축 아파트(호)		1,895,213	866,294	165,157	343,046	685,873
5년 이내 신축아파트 비중(%)	총 주택 수 대비	10.5	10.4	5.6	9.9	10.8
	아파트 수 대비	16.8	16.1	9.6	13.8	20.1
	5년 신축주택 대비	70	63.9	45.2	84.8	72.5

자료: 통계청 주택총조사 재분석(신축아파트는 2015년 이후 건축한 아파트를 의미함)

{ 수도권 거주가구의 83% ‘내 집 마련’ 원해 ‘좁지않은 자가’나 ‘전세 거주 아파트’ 지속적으로 공급해야 가구구성 다양해지고 소득 오를수록 맞춤형 주거욕구 수렴하는 주택 필요

뿐만 아니라 사람들은 더 넓은 주택을 원한다. 60%정도는 현재 살고 있는 주택보다 더 넓은 주택으로 이사가고 싶어 한다. 33%정도만 현재 살고 있는 주택면적 수준을 유지할 생각을 가지고 있다. 좁은 주택으로 이주하겠다는 생각을 가지고 있는 가구는 7%에 불과하다.
가구원수가 감소한다고 집을 작게만 지어서는 안 되는 이유이다. 평면혁신을 통해 좁은 주택을 넓게 쓸 수 있는 최근 분양주택에 사람들이 몰리는 이유다. 게다가 사람들의 주택보유의식도 매우 높다. 수도권에 살고 있는 가구의 약 83%는 내 집을 마련해야 한다고 생각한다. 전세가구는 75%정도가 집이 있어야 한다고 생각하고 있다. 특히 서울전세가구는 79%에 해당하는 약 65만가구가 내 집이 있어야 한다고 생각한다.
이주희망이 있는 서울사람들의 85%는 서울에 재정착하기를 원한다. 12%정도만 경기도로 이주할 생각을 가지고 있다. 서울사람들이 가고 싶은 지역을 세부적으로 보면 강남구가 8.2%로 단연 높다. 강남구 집값이 좀처럼 잡히기 어려운 이유일 수 있다. 그 다음으로 선호하는 지역이 송파구(6.7%), 은평구(6.2%), 성북구(6.1%)순이다. 전통적인 강남이외에 강북 일부지역이 집값 강세를 보이는 이유이다. 그 다음이 강동구(5.1%), 강서구(4.6%), 서초구(4.3%), 마포구(4.2%) 순이다. 경기도는 고양시(2.0%), 하남시(1.5%), 남양주시(1.1%), 성남시(1.0%), 용인시(1.0%) 정도다.
이주희망이 있는 사람들은 61%가 아파트를 원한다. 45%는 자가를, 41%는 전세를 원한다. 60%는 현재보다 더 넓은 면적으로 이사하고 싶어하고, 34%는 현재 살고 있는 주택면적 수준으로 유지하기를 원한다. 월세는 12%정도에 불과하다. 면적을 줄이겠다는 비중도 7%에 불과하다.
서울에 좁지않은 자가나 전세로 거주할 수 있는 아파트를 지속적으로 공급해야 하는 이유이다. 이러한 사람들의 주거욕구는 규제로 통제할 수 없다. 소득이 증가하고 가구구성이 다양해질수록 그리고 사회가 더 복잡해질수록 사람들의 주거욕구는 더 커질 것이다.
2021년에도 사람들의 집에 대한 욕구의 다양화는 이어질 것이고, 코로나19는 이러한 변화를 더욱 더 가속화시킬 것이다. 사람들이 원하고 있는 집을 공급할 수 있는 방향으로 정책역량을 집중해야 하며, 주택기업은 사람들의 주거욕구를 더 세밀하게 꼼꼼히 들여다 봐야 한다. 사람들의 주거욕구 속에서 새로운 수요를 창출하고 맞춤형 수요를 잘 찾아내는 주택기업이 미래기업으로 성장할 수 있는 경쟁력을 갖게 될 것이다.