베트남 주택사업절차

1. 법인설립

베트남 기업법(Law 68/2014/QH13)은 법인을 주식회사(JSC, joint stock company), 유한책임회사(LLC, limited liability company), 합작회사(partnership), 개인기업(private enterprise)으로 구분한다.
합작회사와 개인기업은 투자자가 무한책임을 지게 되므로 일반적으로 외국인 투자자는 회사 명의의 재산으로 책임을 부담하는 유한책임회사 또는 주식회사를 설립한다. 유한책임회사와 주식회사는 상호전환이 가능하므로 처음에는 관리가 쉬운 유한책임회사로 설립하고 추후 필요한 경우 주식회사로 전환하는 방법을 권장한다.

외국 투자자의 부동산 개발시장 참여는 허용되나 부동산 유통시장 참여는 제한된다. 외국 투자자에게 허용되는 부동산 사업은 재임대(전대)를 위한 건물 임차, 주거용 건물 건설 후 분양사업(토지 할당), 건물 건설 후 임대사업(토지 임대), 분양·임대 목적 건물의 건설 프로젝트 양수인 경우에 가능하다.
베트남 진출 국내 건설사의 대부분은 프로젝트별로 부동산 사업법인을 설립한다. 국가로부터 토지를 확보한 경우 100% 지분을 소유한 신규 회사를 설립하지만(주로 대기업) 그렇지 못한 경우 토지를 소유한 현지 기업과 합작회사를 설립해 토지를 확보하고 현지 파트너에게 대관업무를 맡기는 경우(주로 중소기업)가 많다.

절차 1. 투자등록증 발급 ⇨ 2. 법인등록증 발급 ⇨ 3. 법인설립 후속 절차 필요 서류 및 조치 투자등록증 발급 신청서, 프로젝트 제안서,투자자 관련 서류 재무능력 증명 서류 법인등록증 발급 신청서, 회사 정관 초안, 사원명부 투자자 관련 서류(한국 사업자등록증 등) 사무실 임대 MOU, 투자등록증 사본 설립 공고, 법인인감 등록, 은행계좌 개설 소요기간* (제출처) 15일(DPI) 3영업일(DPI) 10영업일

베트남 대부분의 사업 분야는 최소자본금 규정이 없으나, 투자등록증에 기재된 출자자본금액 만큼만 한국에서 베트남으로 송금이 허가되므로, 일반적으로 사무실 임차료, 급여, 원자재 구매비 등 1년 정도 회사를 운영하는데 필요한 최소 금액을 출자자본금으로 정한다.
부동산업, 금융업 등 일부 업종은 최소자본금 규정이 있다. 부동산사업 법인의 최소 법정자본금은 200억동이며 최소 자기자본률은 20ha 미만 개발사업은 20%, 20ha 이상 개발사업은 15%이다. 그러나, 사업지 추가에 따라 사업비가 늘어나도 자본금을 증액할 필요는 없다.
외국인 조건부 투자 분야는 유관 부처의 추가 심사(법정처리기한 45일)가 필요하며, 총 투자 자본금 3,000억동 이상인 경우 업종에 관계없이 조건부 프로젝트로 분류한다. 따라서 초기자본금 3,000억동 미만으로 법인을 설립하고 추후 증자를 통해 자본금을 늘리는 것(법정처리기한 15일)이 효율적이다.
베트남 정부는 세금 납부 후 영업 이익, 기술료 및 서비스료, 지적재산권의 대가, 대출 원리금, 청산 후의 잔여재산 등의 해외송금은 보장한다. 그러나 자본 형태로 투자된 자금은 청산 전에 회수될 수 없으므로, 법인설립부터 이를 감안하여 대출금의 비중 등 투자자본의 포트폴리오 구성이 필요하다.

2. 토지확보

외국인은 투자 프로젝트가 있어야 토지 취득이 가능하다. 프로젝트 이행을 위해 법인 설립과 투자허가를 진행해야 한다.
외국투자 법인은 토지사용권을 보유한 개인으로부터 직접 토지를 매입할 수 없다. 국가로부터 할당, 토지를 보유한 법인 또는 법인의 지분 인수를 통해 토지를 확보할 수 있다.
토지사용기간은 승인된 프로젝트 투자기간 한도와 일치한다. 부동산 개발 프로젝트의 투자기간 한도는 50년이다. 투자기간은 법인 설립과 함께 시작되므로 토지사용권의 취득이 늦어질수록 토지사용기간도 감소한다. 원칙적으로 토지사용기간은 연장될 수 있지만 아직 토지사용기간이 만료된 프로젝트가 없기 때문에 연장 여부의 불확실성이 존재한다.

3. 인허가

일반적인 인허가 절차는 투자계획을 시작으로 토지이용계획의 승인, 상세계획의 승인, 개별 블록 건물설계 순으로 이루어진다. 모든 최종결정은 상급 인민위원회에서 결정한다. 다만 위원회는 기술 및 디자인에 대한 검토능력이 없으므로 인민위원회를 대신해 건설부(MOC, Ministry of Construction), 지방 건설국(DOC, Department of Construction) 또는 제3의 민간기관 등이 검토하게 된다.

• 투자승인 절차

법인설립 ⇨ 사전 투자승인(계획설계 승인) ⇨ 상세계획 승인 ⇨ 투자 승인(기본설계 승인)

• 설계승인 절차

도시계획 검토(일반계획, 토지이용계획) ⇨ 상세계획 승인 ⇨ 소방 허가, 환경영향평가 승인 ⇨ 건축허가(수정 상세계획 승인) ⇨ 제3자 검수(기술설계 승인) ⇨ 착공허가(실시설계 승인)

일반적인 건축 인허가 절차도

약 30일 소요 약 15일 소요 25일 이상 소요 베트남 기획투자부 승인 건축계획부 승인 투자계획 토지이용계획 상세계획 개별블럭 건물설계 Investment License 1/2,000MP 1/500MP Concept Design Basic Design Technical Design Construction Design 도시계획과정 건축설계과정 투자비에 따라 A~C그룹으로 구분 그룹에 따라 담당기관 결정 대지면적에 따라 특급, 1~4급으로 구분 등급에 따라 인허가 기관 상이

도시계획 · 건축설계 과정의 세부절차

계획설계 1/500 상세계획 기본설계 기본설계 수정 기술설계 실시설계 Concept Design 1/500 Detail Plan Basic Design Basic Design Revision Technical Design Construction Design 법인설립 사전투자승인 상세계획승인 투자승인 건축허가 제3자검수 착공허가 소방허가, 환경영향평가 승인 피드백 자료: 간삼건축 내부자료

4. 시공

베트남 설계 옵션 수준이 한국보다 낮아 주택 건축비는 국내와 비교하면 저렴한 편이다. 베트남 주택 소비자 기대치가 한국만큼 높지 않으므로 국내와 비슷하게 시공 수준을 올리게 되면 과잉 투자가 될 수 있다. 2000년대 후반 이전에는 소비자가 시공 마감 수준을 고를 수 없었으나 최근에는 마감 수준 선택권을 제공하고 있으며 고급 아파트일수록 마감 수준이 높다.
베트남에는 국영기업과 민간기업을 포함하여 약 4,000개 건설업체가 운영되고 있다. 이 가운데 95%가 연간 매출액이 100만 달러 이하인 소규모 건설업체이다. 건설 컨설팅업체인 아카디스(Arcadis)는 베트남에서 활동하는 시공업체를 4개 등급으로 분류하는데 한국 업체는 1등급에 속해 시공능력을 인정받고 있으며 현지업체는 제일 낮은 평가를 받고 있다.

분양자가 받을 수 있는 최대 분할 납부 분양자가 외국투자법인인 경우에는 50% 0% 30% 70% 95% 100% 시공 전 기초 공사 완료 (관련 허가 취득 필요) 완공 및 준공 (사용승인) 분양을 받을 자에게 집을 인도하기 전 분양을 받은 자 명의의 ‘토지사용권과 집 소유권 및 부지에 부착되는 자산 소유권’ 증서 (일명 핑크북) 발행 전 자료 : Legalinsight(2019.4)

5. 분양

기초공사가 완료되면 분양계약과 모델하우스를 오픈한다. 분양계약금은 전체 분양대금의 30%까지 수금이 가능하다. 계약금과 중도금은 수분양자에게 주택 인도 전 70%까지 받을 수 있지만 주택공급자가 외국투자법인인 경우에는 50%로 제한된다. 주택공급자의 토지사용권 및 자산소유권 증서 발행을 적극적으로 유도하기 위해 증서 발급전까지의 최대납부금(계약금, 중도금, 잔금)은 95%로 제한한다.
시행사는 은행에 의무적으로 분양보증을 가입하고 계약서에 보증서를 첨부해야 한다. 대부분 사업장이 기초공사 완료 전 예비분양을 실시해 가계약금을 받고 기초공사 완료 후 본 계약을 체결하는 관행을 따른다.
공사가 진행될수록 공사중지 위험이 낮아지기 때문에 한 번에 전체물량을 다 분양하지 않고 여러 차례로 나누어 분양하는 관행이 있다. 분양가는 공사진행률이 높아질수록 상승한다. 수분양자는 분양권 전매도 가능하다.

베트남 주택사업 금융조달

1. 국내 조달

2008년 국제금융위기 이후 지속된 저금리와 축소된 예대마진 폭으로 국내 제1금융권의 경우 해외사업 대출 심사에 엄격한 기준을 적용하고 있다. 보통 회사채 등급이 A등급 이상이고 연대보증이 가능한 기업만 해외사업 대출이 가능하다. 예외적인 경우를 제외하고는 중소규모 건설사는 국내 제1금융권의 베트남 사업 대출은 어렵고 대형건설사도 회사채 등급이 낮으면 대출이 거절된다.
토지사용권을 확보한 현지사업법인이 차주사가 되고, 현지 담보관리은행을 통해 토지사용권을 국내은행에 담보로 제공한다. 현지사업법인을 설립한 본사는 현지사업법인이 연대보증을 제공하여 은행은 이중안전장치 확보하게 된다.

2. 국외 조달

베트남에는 국영은행 5개, 민영은행 30개가 영업하고 있으나, 상위 4개사를 제외하면 우리나라 저축은행 수준의 은행이 대부분이다. 국내 대부분의 대형은행과 증권사, 보험사도 베트남에 진출해 있으며, 신한 베트남은행은 외국계 1위 사업자이다. 베트남 동화대출은 제한사항이 없으나 외화대출인 경우 외화소득이 있는 경우에만 대출이 가능하며, 원칙적으로 수급대금 결제만 허용한다. 동화의 평균대출금리는 인플레이션 시기였던 2011년에 17%까지 치솟았다가 2015년 이후 7%대를 유지하고 있다. 토지사용권은 일시불로 사용료를 납입한 경우에 한해 담보 제공이 가능하며, 감정평가금액의 약 70% 이내에서 대출이 가능하다.

국내은행대출구조 베트남 정부 현지사업법인 본사 (차주·시행사) 은행 현지 시공사 2009 5% 10% 10.1% 13.1% 17.0% 13.5% 10.4% 8.7% 7.1% 7.0% 7.1% 7.4% 15% 20% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 자료 : 산업은행 내부자료 자료 : World Bank open data

베트남 사업환경

1. 분쟁해결과 문화

외국인 투자자의 베트남에서의 법적 분쟁은 현지 사법 제도의 불완전성과 외국인의 불리함으로 인해 해결이 복잡하다. 따라서 분쟁이 발생하지 않도록 현지인과의 계약 시 매우 신중을 기할 필요가 있다. 분쟁 당사자 중 최소 1인이 외국인 투자자이거나 외국인 투자법인인 경우 분쟁 해결은 베트남 법원, 베트남/외국/국제 중재기구, 당사자 간 합의에 따라 설립된 중재판정부 중에서 선택하여 해결하게 된다(투자법 제14조3항).
중국에 ‘꽌시(關係)’가 있다면 베트남에는 ‘꽌해’가 있어 비즈니스에서도 인간관계가 특히 중시된다. 개인적인 친분이 사업 진행에 매우 중요하다는 얘기다. 사업의 순조로운 진행을 위해 당국 및 현지 업계와의 네트워크 형성이 필요하므로 중간에 담당자를 교체하는 일은 가급적 피해야 한다. 사업진행과정에서 담당 공무원이 바뀔 경우 새로운 관계 확립이 필요하여 인내심이 요구된다.

2. 사업리스크

토지보상지연

베트남에서는 민간뿐만 아니라 정부추진사업이라도 주민편의나 권리 침해시 주민 동의를 받아서 처리한다. 이는 호치민 주석의 유훈으로 정치인이 꼭 지켜야 할 규범으로 여겨지고 있다. 정당한 보상이 이루어졌음에도 지주가 토지를 인도하지 않는 경우, 강제집행이 가능하지만 사회주의 체제이기 때문에 자본주의 체제에서 만큼 적극적인 강제집행이 이뤄지지 않는다.

인허가지연

베트남 부동산 개발의 가장 큰 리스크는 인허가 지연이다. 토지를 확보했더라도 인허가가 지연되어 멈춰 있는 사업이 많다. 특히 2017년부터 시작된 권력투쟁의 성격을 띤 부패와의 전쟁으로 인해 2019년까지 전국적으로 인허가 절차가 지연되고 있다. 인허가 기간은 인허가 기관과의 인적 관계에 영향을 많이 받기 때문에 현지기업이 외국기업보다 적게 소요된다.
우수한 인적 관계를 가지고 있다면 신속히 인허가가 진행될 수도 있으나, 그렇지 않고 불가항력적 사건까지 발생할 경우 몇 년간 지체되는 경우도 드물지 않게 발생한다.

법적 불확실성

시행령 등의 하위법이 상위법의 개정 속도를 따라가지 못하여 상위법과 하위법 간 모순이 발생하고, 법률들 간 내용이 상충되어 담당 공무원이나 관련 기관의 성향에 따라 유권해석이 달라지는 경우 많다. 또한 지역에 따라 동일한 법령이 다르게 적용되고, 동일한 목적의 행정절차도 지방정부마다 다르기 때문에 이를 고려하는 것도 매우 중요하다.