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주택건설사업자,
시공도할 수있나요?

  • 박상건
    회원사업실 과장
Q. 3년 전 주택건설사업 등록을 한 법인으로, 현재까지 130세대를 준공했습니다.
등록사업자가 건축공사업 없이도 주택을 시공할 수 있나요?
등록사업자 시공기준과 건축공사업 등록기준 비교 구 분 등록사업자 시공기준 건축공사업 등록기준 자본금 법인 5억원 이상 3.5억원 이상 개인 10억원 이상 7억원 이상 기술자 건축분야 및 토목분야 기술인 3명 이상 (건축시공 기술사 또는 건축기사 1명과 토목분야 기술인 각 1명 포함) 건축분야 초급 이상의 건설기술인 5명 이상 (건축기사 또는 건축분야 중급 이상 기술인 2명 포함) 실적기준 최근 5년간 주택건설실적 100호(세대) 이상 없 음 주거용 건축물 시공범위 5층이하 주택(6층 이상 주택 시공은 6층 이상 주택건설실적 있거나 최근 3년간 300세대 이상 실적 필요) - 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대, 기숙사) - 단독주택(다중주택, 다가구주택, 공관)
등록사업자 시공기준과 건축공사업 등록기준 비교
구 분 등록사업자 시공기준 건축공사업 등록기준
자본금 법인 5억원 이상 3.5억원 이상
개인 10억원 이상 7억원 이상
기술자 건축분야 및 토목분야 기술인 3명 이상
(건축시공 기술사 또는 건축기사 1명과
토목분야 기술인 각 1명 포함)
건축분야 초급 이상의 건설기술인 5명 이상
(건축기사 또는 건축분야 중급 이상
기술인 2명 포함)
실적기준 최근 5년간
주택건설실적 100호(세대) 이상
없 음
주거용 건축물
시공범위
5층이하 주택(6층 이상 주택 시공은 6층 이상
주택건설실적 있거나 최근 3년간
300세대 이상 실적 필요)
- 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대, 기숙사)
- 단독주택(다중주택, 다가구주택, 공관)
A. 주택건설사업자도 시공기준 요건을 충족하면 주택건설공사를 시공할 수 있습니다. 단, 해당 등록사업자가 직접 인허가를 받아 건설하는 자체사업이어야 합니다. 그리고 주택건설공사를 시공하기 위해서는 「주택법시행령」 제17조에 따라 자본금, 기술인, 주택건설실적 등 3가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.
  • 첫째, ‘자본금’ 기준을 갖춰야 합니다. 자본금 기준은 5억원(개인은 자산평가액 10억원) 이상입니다. 등록사업자의 자본금 등록기준은 3억원(개인은 자산평가액 6억원)이기 때문에 자본금이 기준 이하라면 증자가 필요합니다.
  • 둘째, ‘기술인’ 기준을 충족해야 합니다. 건축분야 및 토목분야 기술인 3명 이상을 보유해야 합니다. 기술인 3명 중 건축시공 기술사나 건축기사 중 1명이 꼭 있어야 하며, 토목분야 기술인 1명도 반드시 포함해야 합니다. 등록사업자의 기술인 등록기준은 건축분야 기술인 1명이기 때문에 기준 이하라면 추가 고용이 필요합니다.
  • 셋째로 ‘주택건설실적’ 기준에 도달해야 합니다. 최근 5년간 100호(세대) 이상의 실적이 필요합니다. 중요한 점은 일반적인 주택건설실적은 사업계획승인일(건축허가일)을 기준으로 계산하지만, 시공요건의 주택건설실적은 사용검사일(사용승인일)을 기준으로 한다는 것입니다. 정리하자면, 준공을 완료한 주택이 최근 5년간 100호(세대) 이상이 되어야 한다는 얘기입니다.
  • 6층이상 주택건설공사의 시공은 추가요건이 붙습니다. 위 세 가지 요건을 충족한 등록사업자는 건설공사업 등록 없이도 5개층 이하의 주택을 시공할 수 있습니다. 만약 6개층 이상의 주택을 시공하고자 한다면 위 3가지 요건을 만족한 동시에, 6층 이상의 아파트를 건설한 실적이 있거나 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 필요합니다. 마지막으로, 등록사업자가 시공하는 경우 건설공사비가 자본금, 자본준비금, 이익준비금을 합한 금액의 10배(개인인 경우 자산평가액 5배)를 초과하는 건설공사는 시공할 수 없도록 제한하고 있다는 점을 기억해야 합니다.
답변요약
질문자는 3년간 130세대 준공실적이 있으므로 최근 5년간 100호(세대) 실적요건을 충족합니다. 따라서 추가적으로 시공에 필요한 자본금과 기술인 요건을 갖춘다면, 직접 인허가 받은 5층 이하의 주택을 분양 또는 임대 목적으로 시공할 수 있습니다. 또한 준공실적 가운데 6층 이상의 아파트를 건설한 실적이 있다면 6층 이상 주택의 시공도 가능합니다.

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