올들어 전국 78개 단지에서 분양 나서
3만여 세대 일반분양 중 4,000여 세대 미달
2순위에서도 청약 채우지 못한 단지 15곳

올해 들어 3월 18일까지 전국적으로 78개 단지에서 총 5만 5,484세대가 분양됐다. 이 중 일반공급분은 3만 2,408세대로 전체의 약 58%를 차지한다. 이 물량을 두고 1순위 청약자 38만 7,260명이 경쟁했다.
언뜻 보기에 분양시장은 올해도 좋아 보인다. 하지만 18개 단지에서 1순위 청약이 미달되는 결과가 나왔다. 이 중 3개 단지만 2순위에서 가까스로 미달을 모면한 정도였으며 나머지 단지는 2순위 청약 결과도 저조하게 나타났다.
<표1>을 보면, 청약 미달 단지의 일반공급 9,856세대중 1순위 청약 결과 6,520세대가 미분양이다. 2순위경쟁에서 약 2,100세대가 주인을 찾았지만, 여전히 4,412세대, 45% 정도가 남아있다.

<표1> 2022년 전국분양단지의 청약 특성

자료 : 부동산114 reps(검색일: 3월19일) 데이터 재분석

대구 분양시장 상황 심상치 않아
청약 미달 19곳 중 5곳 대구에 집중
일반분양 물량의 13% 집주인 못 찾아

최근 대구 분양시장이 심상치 않다. 청약 미달단지 19개 중 5개 단지가 대구에 있다. 대구에서 분양사업을 생각하고 있는 기업이 사전에 철저한 전략을 마련해야 하는 이유다.
지난해 대구에서는 총 46개 단지, 234개 타입의 2만 3,943세대가 분양됐다. 이 중 일반분양분은 1만 6,878세대다. 세대 규모는 1세대~ 573세대, 전용면적은 33.99㎡~192.97㎡로 매우 다양하다. 2021년 대구의 전체 평균 1순위 청약경쟁률은 3.8대 1이었으며 2순위 청약경쟁률은 4.7대 1 수준이었다. 1순위 청약흥행에 실패한 단지가 17개 단지였고, 2순위 청약까지 모집해서 9개 단지가 가까스로 미달을 모면했다. 8개 단지는 2순위 모집에서도 청약을 다 채우지 못했다. 약 2,000 세대가 청약에 실패했다. 일반분양분의 13%에 해당하는 물량이다.

<그림1> 2021년 대구시 청약미달단지의 상품면적 특성

<표2> 2021년 높은 청약경쟁률 기록한 대구시 주택상품

자료 : 부동산114 reps 재분석

지난해, 대구 미분양 8곳 전용면적 분석
85㎡ 넘으면 청약경쟁률 낮아지는 특성 보여
높아진 분양가에 수요자 부담 증가도 영향

지난해 2순위 청약에서도 청약자를 다 채우지 못한 8개 단지의 전용면적을 세부적으로 살펴보면 <그림1>과 같다. 8개 단지에 전용면적 59.24㎡ ~185.98㎡로 총 52개 타입의 다양한 상품이 있었다.
국민주택규모(85㎡) 기준에 의해 전용면적 84㎡를 조금 상회한 상품이 제일 많았다. 즉 전용면적 84㎡는 기업들이 가장 많이 공급하는 규모로 차별적인 공간구성이 없이는 상품의 희소성이 떨어지고 경쟁이 높기 때문에 기업만의 차별화된 공간구성으로 경쟁률을 높여야 할 필요가 있다고 볼 수 있다.
반면에 전용면적 85㎡를 넘어 면적이 넓어지면 청약경쟁률이 낮아지는 것을 볼 수 있다. 초대형 평형에 대한 시장수요가 전혀 없지는 않을 것이다. 그러나 소비자의 선호를 충족시키지 못하면, 판매부진을 모면하기 어려울 수도 있다는 의미다.
올해 대구 분양시장은 신중하게 접근할 필요가 있다. 그렇다고 모든 주택상품이 판매부진으로 어려움을 겪었던 것만은 아니다. <표2>에서 보는 바와 같이 지난해에 높은 청약경쟁률을 기록한 상품들도 있다. 유독 일반공급분이 적었던 특성 때문이다.
분양시장이 어려워질수록 상품구성에 더 신중해져야 한다. 최근 대구시는 분양가가 매우 높아졌다. 그동안 낮은 분양가의 매력으로 분양시장에 관심을 보였던 수요자가 높아진 분양가에 부담을 갖게 된 듯하다. 적정한 분양가 설정과 더불어 청약실패 원인을 찾아보고 신규 분양사업을 준비해야 한다.
청약에 실패한 상품과 청약에 흥행한 상품의 차이를 살펴 대구시 분양사업 전략을 마련하는 것이 어느 때보다 중요해지고 있다.