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  • 스페셜 긴급점검 새 정부의 부동산정책과 전망

새 정부
 주요 부동산공약 정리

최근 대통령직 인수위가 구성되고 윤석열표 부동산정책이 가시화되면서 부동산시장에
어떤 영향력을 미칠지 이목이 쏠리고 있다. 윤석열 당선인이 내놓은 부동산공약의 주요 내용들을 살펴본다.
정리 김우영

윤석열 당선인의 부동산공약
주택공급
  • 5년간 민간주도 250만 가구 공급
  • - 수도권 130만호 이상 최대 150만호 공급
  • - 재개발 · 재건축(47만호) + 도심 · 역세권 복합개발(20만호) + 국공유지 및 차량기지
  • 복합개발(18만호) + 소규모정비사업(10만호) + 공공택지(142만호) + 기타(13만호)
  • = 총 250만호
  • 재개발 · 재건축 규제 완화
  • - 재건축 정밀안전진단 기준 합리적 기준 완화
  • - 재건축 초과이익 환수제 완화
  • - 분양가규제 운영 합리화
  • 1기 신도시 재정비
  • - 「1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법」 제정
  • - 용적률 상향 및 재정비사업 등을 통해 10만호 주택 추가공급
  • - 3기 신도시에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용단지 마련
  • 저층 단독 · 다가구주택 정비 활성화
  • - 지자체의 주차장 지원 및 주차장 설계기준 완화 등을 통해 소규모주택 정비사업
    활성화 유도
  • - 용적률 확대 및 정비사업시 매입 협의절차 신속지원
  • 공공임대주택과 더불어 민간임대주택시장 활성화
  • - 민간임대주택에 대한 세제 및 금융지원 강화
  • - 공공택지에서 민간에 배정된 택지물량 일부를 민간임대주택으로 배정
부동산세제
  • 부동산공시가격 현실화
  • - 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원
  • - 공시가격 산정 근거와 평가절차를 투명하게 공개
  • 종합부동산세 전면 재검토
  • - 지방세인 재산세와 통합 추진
  • - 공정시장가액비율을 현재 수준인 95%에서 동결
  • - 1주택자 세율을 문재인정부 출범 이전수준으로 인하
  • 양도소득세 및 제산세 부담 축소
  • - 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제
  • - 다주택자 중과세 정책 전면 재검토
  • 취득세 면제 또는 완화
  • - 1주택자 취득세율 1～3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용구간 단순화
  • - 생애최초주택 구매자에 대해 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용
주택대출
  • LTV 기준 완화
  • - 생애최초 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%로 상향
  • - 생애최초 구매자가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 상관없이 70%로 단일화
  • - 다주택보유자에 대해서는 보유주택수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화
  • 신혼부부 또는 생애최초 주택구매자 금융지원 강화
  • - 신혼부부 4억원 한도에서 3년간 저리 금융지원
  • - 생애최초 주택구매자(신혼부부 X) 3억원 한도에서 3년간 저리 금융지원
  • 청년, 신혼부부 전세대출 및 대출 상환이자 지원
  • - 신혼부부 전월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억원,
    그외 지역 2억원까지 저리 지원
  • - 일정소득 이하 청년층에 대한 임차보증금 최대 2억원까지 저리 지원
주택임대시장
  • 임대차법 전면 재검토
  • - 임대차 3법의 적절한 개정과 보완장치 마련
  • 등록임대사업자 지원제도 재정비
  • - 매입임대용 소형아파트(전용 60㎡ 이하)의 신규등록을 허용하고, 종부세 합산과세 배제,
    양도세 중과 배제

전문가 진단 1

윤 당선인 부동산공약,
5년간 250만호 공급 달성 가능
중장기적 주택가격 안정에 기여할 것

글 심교언
건국대학교 부동산학과 교수

  • 주거복지 앞세우고 부동산 정상화에 방점
  • 윤석열 후보가 근소한 차이로 20대 대통령에 당선되었다. 이에 앞서 국민의힘은 ‘공정과 상식으로 만들어가는 새로운 대한민국’이라는 대통령 선거 공약집을 지난 2월에 낸 바 있고, 그 내용과 관련하여 조만간 인수위에서 구체적 계획이 나올 전망이다. 그렇지만 현재 시점에서 공약집의 내용을 살펴봐도 향후 부동산정책의 방향을 가늠하는데 도움이 될 것이다.
    공약집의 부동산 관련 정책은 크게 보아 두 부문으로 구성되어 있다. 먼저 주거복지를 앞세워 서술하고 있다. 서민 주거비 부담을 줄이기 위해 전세자금대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 확대와 월세 세액공제율 상향으로 서민과 중산층의 주거비 부담을 경감시키는 것이 있다. 이에 더해, 주거 취약계층의 주거환경을 보장하기 위해 공공임대주택을 확충하고, 비정상 거처 거주자에 대한 지원과 주거급여를 확대하는 내용이 담겨있다.
    다음으로 ‘부동산 정상화’라는 제목하에 현 정부 정책으로 인해 왜곡되었거나 국민부담이 늘어난 부분에 대한 공약이 담겨있다. 먼저 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 위해 5년간 250만호 이상을 공급하겠다고 한다. 최근 10년간 인허가 물량이 연평균 57만호 이상임을 감안하면 물량 달성에 어려움은 없어 보인다.
  • 재개발 등의 활성화로 인한 가격폭등은 없을 것
  • 둘째는 재개발과 재건축, 리모델링을 활성화하기 위해 안전진단 기준을 조정하고 재건축 초과이익 환수제를 완화하며, 분양가 규제 운영의 조정과 기부채납 운영기준을 마련하고, 사업성이 낮은 지역에 공공 참여 재개발을 추진한다는 내용이 있다. 또 신속한 리모델링 추진을 위한 ‘리모델링 추진법’ 제정도 포함되어 있다.
    대부분이 시행령 개정사항이어서 진행에 큰 어려움은 없어 보인다. 다만 단기적으로, 그리고 국지적으로 개발 호재로 인식될 수 있기 때문에 가격 상승은 예상된다. 그렇지만 거시경제 불안과 금리인상 등의 하방압력으로 인해 최근까지의 폭등세, 혹은 전국적 폭등세는 나타나지 않을 것으로 보인다.
  • 1기 신도시 특별법 제정, 치밀한 마스터플랜 필요
  • 셋째는 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정을 통해 10만호 공급 기반을 구축한다는 내용이다. 수도권 5개 신도시 30만 가구만 하더라도, 대대적으로 진행될 경우 시장 혼란이 나타날 수 있으므로 사전에 치밀한 마스터플랜이 필요할 것으로 보인다. 즉 전체적인 방향과 재정비 순서, 이주전용단지 등에 대한 계획이 먼저 만들어져야 할 것이다.
  • 임대차법 전면 재검토, 임차인 주거안정 강화될 것
  • 넷째는 저층 단독·다가구 주택 정비를 활성화하는 방안이다. 1기 신도시 재정비와 소규모주택 정비사업의 경우 해당 부동산가격을 자극할 우려가 있으나, 공급 기반을 획기적으로 늘리는 방안이어서 중장기적 시장안정에 기여할 것으로 기대된다.
    다섯째와 여섯째는 임대시장과 관련된 것으로 임대차법을 전면 재검토하는 방안과 민간임대주택 활성화방안이 담겨있다. 우리나라 임대주택의 80% 이상을 민간이 공급하고 있는데 이들에 대한 지원과 의무를 규정하여 임차인의 주거안정을 강화하기 위한 정책이다.
  • 종부세 완화, 단기적·국지적 가격상승 불러올 수도
  • 일곱 번째는 부동산세제 정상화이다. 세제 정상화를 위해서는 TF를 구성하여 조정하겠다고 밝히면서, 부동산 공시가격을 조정하고 종합부동산세 부담을 완화한다는 내용과함께 다주택자 양도소득세 중과를 최대 2년간 배제할 것이라고 한다.
    그리고 취득세의 조정도 언급하고 있다. 종부세 완화는 단기적 가격 상방 압력으로 작용할 가능성이 높고, 양도세 완화는 공급이 풀린다는 의미에서 가격 하방압력으로 작용할것으로 기대된다.
    여덟 번째는 주택대출 규제완화이다. 생애최초 구매자에 한하여 LTV 상한을 80%로 하고, 나머지는 70%로 완화한다. 그리고 신혼부부와 청년에 대해서는 저리 금융지원을 통해 내집 마련과 전월세 거주를 지원한다는 내용이다. 이는 수요에 영향을 주는 정책으로가격 상방압력으로 작용할 수 있다.
    전체 내용을 보면 호재로 인식될 가능성이 높아 단기적·국지적 가격 상승으로 연결될가능성이 있고, 6월 지방선거로 인해 좀더 오를 가능성이 있으나, 거시경제 여건이나 공급기반 확충이라는 점을 고려할 때는 중장기적 가격 안정에 기여할 것으로 예상된다.

전문가 진단 2

수급안정 위주 주택정책 기대…
대량주택공급 탈피,
새로운 패러다임의 주택정책 필요

글 이상영
명지대학교 부동산대학원 원장

  • 주택 공급 활성화에 중점 둔 주택정책 펼칠 것
  • 지난 5년간 문재인정부는 투기억제와 불로소득 환수와 같은 정책목표를 달성하기 위해 각종 규제정책을 동원했다. 이로 인해 수도권을 중심으로 주택공급의 부족이 심화되고, 전월세난, 조세전가, 주택 증여 등 많은 문제점이 노정되었다. 결과적으로 부동산정책이 주택가격 안정에만 지나치게 집중하면 겪게 되는 정책 실패를 적나라하게 보여주었다.
    새 정부는 이러한 정책 실패를 해결하기 위한 정책방향으로 부동산정상화라는 목표를 제시하고 있다. 무엇보다도 수요에 부응하는 주택공급, 재개발·재건축·리모델링 활성화를 통한 수요맞춤형 공급 확대, 1기신도시 재정비를 통한 양질의 주택공급 등 주택의 공급측면에 초점을 맞추고 있다.
    동시에 주택임대시장 정상화를 통해 임차인의 주거를 안정시키고, 공공임대주택과 더불어 민간임대주택 공급을 활성화하고자 한다. 주택세제는 공시가격을 2020년 수준으로 환원하고 세제를 정상화하는 것을 목표로 하고 있다. 내집마련과 관련해서는 주택대출규제를 완화해서 주거사다리를 복원하겠다는 것이 주요한 정책공약이다.
    요약하자면 새 정부는 규제를 풀어서 공급을 확대하고, 생애주기 주거사다리를 복원하겠다는 것이다. 이러한 부동산공약은 지난 정부가 공급보다는 다주택자에 대한 전방위적 압박을 통해 실수요자의 매물을 확보하려 한 것과 대비하여 수급안정에 입각한 주택정책을 펼칠 것이라는 기대를 하게 한다.
  • 새 정부, 내집마련 정책지원 대상자 선정에 신중 기해야
  • 그렇지만 지난 정부의 정책실패를 치유하는 부동산정상화 정책만으로는 한계가 있다. 부동산정상화를 넘어 부동산정책을 바라보는 시각의 근본적인 전환이 필요하다.
    우선, 주택이 부족한 지역에 양질의 저렴주택을 집중적으로 공급하는 것은 바람직하지만 이를 통해 내집마련을 하는 정책지원 대상은 신중히 정해야 한다.
    청년이나 신혼부부보다는 생애최초구입자나 무주택자의 내집마련에 좀 더 집중할 필요가 있다. 청년은 고용문제와 초기자산형성에 정책의 초점을 두어야 하고, 신혼부부는 저출산 문제해결이 우선이다.
  • 주택임대차3법 개정으론 부족, 양질의 민간임대주택 늘려야
  • 전월세시장의 경우 주택임대차3법의 전면적 개정보다는 문제의 실질적 해결에 집중할 필요가 있다.
    지난 2년간 계약갱신청구권과 집주인거부권이 대립되면서 같은 임대주택에 다중 임대가격이 형성되는 등 큰 혼란을 겪었다. 이 문제를 해결하려면 임대인과 임차인의 이해상충에 대한 강제 분쟁조정장치가 마련되어야 한다.
    반면 임대료상한제는 임대료부담이 집중되는 대도시 지역의 노후주택에만 제한적으로 실시하는 것이 더 효과적이다.
    주택임대차3법만으로 우리나라 임대차시장을 안정시키기 어렵기 때문에 사업자법인 「민간임대주택에 관한 특별법」을 고쳐서 양질의 임대주택을 사업대상으로 확보해야 한다. 2020년 매입임대아파트가 임대주택사업 대상에서 제외되면서 임대주택의 품질이 낮아지는 문제가 발생하고 있다.
    따라서 매입임대아파트도 건설임대와 동일하게 장기임대의 경우는 세제혜택을 주고, 규제도 풀어주는 것이 바람직하다.
  • 재산세와 종합부동산세 통합으로 보유세 재정립 필요하다
  • 부동산세제를 투기억제나 불로소득 환수의 차원으로 접근하는 것은 바람직하지 않다. 부동산관련세는 지방의 재정수요를 감당하는 것이 본래적 입법취지이고, 이에 맞게 이들 세제가 개편될 필요가 있다. 보유세를 강화하는 것이 필요하지만 공시가격, 공정시장가액 비율, 세율을 한꺼번에 올리면 조세저항을 초래하게 된다.
    종합부동산세와 같이 소수의 대상에게 징벌적 과세를 하는 방식보다는 장기적으로 재산세와 종합부동산세를 통합하면서 보유세 체계를 재정립하는 것이 필요하다.
    거래단계에서도 취득세와 양도소득세 부담을 완화하여 거래를 촉진할 필요가 있다. 생애최초구입자나 무주택자에 대해서는 낮은 취득세율을 적용하고, 다주택자는 주택처분을 원활하게 하도록 양도소득세 부담을 낮출 필요가 있다.
  • 주택시장 참여 주체 다양화, 다품종소량공급방식으로 전환을
  • 전체적으로 보면 우리나라의 주거체제를 바꿀 시점이 되었다. 우리나라는 고도성장기 동안 국가에 의한 주택의 대량공급체제를 구축했다. 이를 통해 정부와 공기업이 주택공급 목표를 효율적으로 달성했다.
    정부는 민간토지의 수용과 청약자금 모집, 선분양을 통해 국가재정 부담을 최소화하면서 대량의 주택공급을 해왔다.
    그렇지만 국가에 의한 대량주택공급 체계는 그 효율성을 지속적으로 잃어왔다. 본격적인 인구감소의 시대에 접어들면서 머지않은 장래에 주택공급 과잉의 문제가 심각해질 것이다. 지역 간 주택공급의 불균형도 심화될 것이다.
    따라서 주택정책도 기존과 같은 주택의 대량공급체제를 탈피하여 다양한 주체들에 의한 다품종소량공급방식으로 전환해야 한다.
    이제는 중앙정부와 공기업만이 아니라 지자체, 민간, 제3섹터 등 국가와 사회 전체가 공동으로 참여할 수 있는 새로운 패러다임의 주택정책이 필요한 시점이다.

전문가 진단 3

LTV 완화로 가계부채 질 개선 시급,
‘지분형 모기지’ 등 도입으로
자기자본 부족한 주택수요자 출구 모색

글 이용만
한성대학교 부동산학과 교수

  • 지나친 LTV 제한, 고소득층 아니면 주택구입 어려워
  • 주지의 사실이지만, 주택은 가계가 저축만으로 사기에는 너무 비싼 자산이다. 대부분의 가계는 저축해 놓은 자금에다가 부족한 자금을 대출받아 주택을 구입한다. 이때 LTV(주택담보대출 비율) 한도를 지나치게 제한하면, 자기자본이 충분하지 않은 가계는 주택구입에 나설 수가 없다.
    우리나라는 LTV 한도가 70%로, 현 정부는 이를 지역별, 권역별, 주택보유수별,주택가격대별로 나누어 한도를 크게 줄였다. 예를 들어, 투기과열지구나 투기지역의 경우 LTV 한도는 40%이다. 주택가격이 9억원을 넘어서면 LTV 한도는 20%로 떨어지기도 한다. 여기에다가 ‘소액임차보증금 공제’ 제도 때문에 실제 대출가능 LTV 한도는 이보다 더 낮다.
    사정이 이렇다 보니 어지간한 고소득층이나 자산가가 아니라면 정상적인 방법으로는 주택을 구입할 수가 없다. 그래서 나온 것이 ‘영끌’이고, ‘영끌’이라도 할 수있으면 다행이다. 그렇지 못한 청년층은 ‘이생망’이라고 스스로를 칭하며, 분노와 좌절의 한숨을 내쉰다. ‘이번 생은 망했다’는 것이다.
    현 정부는 이런 대출 규제를 거시건전성 정책(macro-prudential policy)이라고말하지만, 실상은 주택가격을 잡겠다는 일념에서 시작한 금융억압정책이다.
  • 윤 당선인, 2주택 이상 소유자 LTV는 여전히 제한
  • 대선 국면에서 각 진영의 대선 후보자들은 앞다투어 LTV 규제 완화를 공약으로 내세웠다. 민주당의 이재명 후보조차 LTV 규제 완화를 약속했고, 더 나아가 생애최초주택구입자(생초자)에 대해서는 LTV 한도를 90%까지 하겠다는 파격적인 공약까지 내세웠다. 윤석열 당선인의 주택금융 정책은 ‘LTV 규제 완화’ 정책이라고 말할 수 있지만 그렇다고 파격적이라고 말할 정도까지는 아니다.
    윤석열 당선인은 생초자에게는 LTV 한도를 80%까지로 확대하고, 생초자가 아닌 무주택자나 1주택 소유자에게는 LTV 한도를 70%로 하겠다고 한다.
    그러나 2주택 이상 소유자에게는 LTV 한도를 30~40%로 제한하며, 차주의 지불능력을 나타내는 DTI(원리금상환 비율)나 DSR(총부채 상환 비율) 규제는 그대로 유지하는 것으로 되어 있다.
  • LTV 규제하니 가계부채의 질 나빠지는 결과
  • LTV 규제 완화 정책에 대해 두 가지 상반된 우려 내지비판이 제기되고 있다. 하나는 LTV 규제 완화가 거시건전성을 악화시키고, 주택가격을 불안하게 만들 수 있다는 것이다. 다른 하나는 정 반대의 비판으로, LTV 비율완화만으로는 청년층이 대출을 받아 주택을 구입하는것이 어렵다는 것이다.
    이는 우리가 유념해야 할 사항이기는 하지만, 그렇다고완전히 맞는 것은 아니기 때문에 하나하나 따져볼 필요가 있다. 먼저 LTV 규제 완화로 인한 거시건전성 악화우려를 보자.
    사실 대부분의 나라에서는 거시건전성 정책의 일환으로 LTV 비율을 규제한다. 그러나 그렇게 규제하는 수준이 대개 LTV 80% 수준이다. 여기에 생초자의 경우 LTV한도를 5%p~10%p 정도 올려준다.
    이런 점에서 새 정부의 ‘생초자 LTV 80%, 무주택자 및1주택 소유자 LTV 70%’는 결코 과도한 규제 완화가 아니다. ‘소액임차보증금 공제’를 감안하면, 더욱 그렇다. 물론 현재 우리나라의 가계부채가 과도하게 많은 것은 사실이다. GDP 대비 가계부채 비율은 OECD 국가 중상위권에 속한다. 그러나 GDP 대비 주택담보대출 비율은 OECD 국가 중 중위권 정도이다. 이는 과도한 LTV규제로 인해 부채의 질이 좋지 않다는 것을 의미한다. 주택담보대출을 규제하다 보니 주택담보대출 이외의 대출이 많은 것이다. 이런 점에서 LTV 규제 완화는 거시건전성의 악화보다는 가계부채의 질을 개선하는데 기여할 수 있다.
  • LTV 완화해도 집값 급상승 가능성 크지 않아
  • LTV 규제 완화에 따른 주택가격 불안 가능성에 대해서도 살펴보자. 현 정부 들어 주택가격이 큰 폭으로 상승한 것,특히 서울에서 아파트가격이 2배 가까이 폭등한 것은 주택공급 부족이 주된 원인이다. 여기에 2020년 이후 과잉유동성과 저금리 영향이 더해졌다.
    지금은 금리 상승과 과잉 유동성 축소로 인해 주택가격상승에 제동이 걸린 상태이고, 여기에 새 정부의 주택공급 확대 방침이 현실화되면 주택가격의 하락 안정세는지속될 것으로 보인다.
    이런 상황에서는 LTV 규제를 완화하더라도 주택가격이 다시 급격히 상승할 가능성은 그리 크지 않다. 그러나 현정부 들어 주택가격이 너무 올라, LTV 규제를 완화하더라도 주택을 구입하기 어려운 것은 사실이다. 특히 소득이 낮은 청년층에게는 더욱 그렇다. 그렇다고 DTI나 DSR규제까지 완화하는 것은 거시건전성 측면에서 매우 위험한 일이다.
    새 정부는 이 문제를 저렴한 가격으로 분양하는 주택(환매조건부 원가주택이나 토지임대부 역세권 첫집 주택)으로 해결하고자 하는 것으로 보인다. 그러나 이런 방식은분양주택에서만 가능하고, 또 소비자들이 환매조건부나 토지임대부 방식의 분양주택을 선호할 것인지 여부도 아직은 분명하지 않다.
  • 자기자본 부족 해결 위해 지분형 모기지 도입을
  • 주택수요자의 지불능력 부족 문제는 다른 방법으로도 해결책을 찾아볼 필요가 있다. 그 하나로 지분형 모기지(equity-type mortgage)를 생각해 볼 수 있다.
    지분형 모기지는 가계의 지불능력 부족과 자기자본 부족 문제를 해결하기 위한 수단으로 최근 캐나다, 미국,영국 등에서 사용하고 있는 모기지이다.
    윤석열 당선인의 주택금융 정책에는 이런 부분에 대한 고려가 부족한 것으로 보인다. 새 정부의 주택금융정책에는LTV 규제 완화 이외에, 주택수요자 특히 청년층의 지불능력 부족 문제를 완화해 줄 보완책이 필요해 보인다.

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