부동산 PF는 기초자산(미준공 건물)과 현금흐름(분양 수입) 그리고 신용보강(책임준공확약) 조건이 모두 갖춰졌을 때 성사된다. PF는 금융기관이 자금을 조달하면 시공사가 해당 기간에 건물을 지어서 금융기관에 건물을 양도하는 절차로 진행되는데 이것이 위반되면 금융기관의 채권을 인수하게 된다.
책임준공확약에는 2가지가 있다. 소위 1군 시공사가 금융기관(대주단)에 책임준공확약(채권인수)하는 것과 신탁사가 시공사를 연대보증하는 신탁사 책임준공확약이 그것이다.

시행사 시공사 대주단 수분양자 신탁사 신탁 의뢰 대출 상환 사업비대출 기성금 책임준공확약 수익 배분 분양대금 납입

1군 시공사의 기준

• • ①
  • 회사채를 발행하고
• • ②
  • 회사채의 신용등급이 A등급 이상이며
• • ③
  • 도급능력이 100위 이내인 시공사

위 3가지 기준을 만족하는 진정한 1군 시공사는 현재 20개에 불과하다. 또한 도급능력이 20위 이내의 시공사라 하더라도 회사채를 발행하지 않거나 회사채를 발행해도 그 신용등급이 B등급이면 1군 시공사라고 말하지 않는다. 예를 들어 D중공업, D건설은 회사채도 발행하고 시공능력도 높지만 신용등급이 안되어 1군 시공사라고 부르지 않는다.
일반적으로 시공사 자체는 1군 시공사의 자격을 가지지 못하지만, 모회사가 1군 시공사의 자격(회사채 발행, 회사채 신용등급이 A등급 이상)인 경우 1군 시공사의 자격을 인정한다. 대주단 (금융기관)이 시공사의 채무인수능력을 인정한다는 것이다.
예를 들어, 이전에 C건설이 C그룹 또는 D통운의 연대보증으로 1군 시공사의 자격을 갖춘 것으로 인정된 적이 있다.
1군 시공사가 시공사로 참여하는 PF를 민간 PF라고 부르며, 대주단의 금리 등도 낮아지게 된다. 민간 PF의 경우 공사비는 높고 확보율은 90%이며 대주단의 금리는 낮은 것이 일반적이다.

이론적 배경

책준PF는 2014년에 처음으로 시행된 것으로 알려졌다. K신탁이 적극적으로 추진했고 2016년까지 약 10여개의 실적이 있었다. 그런데 2016년 6월 금융감독원에 “책준은 불법”이라는 민원이 제기됐다. 그해 11월 금감원은 “책준은 신탁회사의 고유 업무”라는 의견을 내놓았고 이후 책준이 활발히 진행됐다.
책준은 소위 말하는 책임준공 CDS(Credit Default Swap)이다. 시공사가 책임준공을 하지 못해 건물이 완성되지 못하는 사태가 발생하면 신탁사가 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체하여 책임준공을 완료하겠다는 보증이다.
대주단에서 시공능력과 재무능력은 우수하나 회사채를 발행하지 않는 시공사들을 낮은 시공단가에 사용하고자 보험을 드는 것이라고 볼 수 있다.
신탁이란 자산의 담보, 처분, 관리를 위탁자가 신탁사에 위임하는 것으로 부동산 금융에서 결국 건물 등 사업물건에 대한 소유권이 신탁사에게 귀속되니 신탁사가 자기가 소유할 건물의 준공을 책임지는 것이다. 일반적으로 신탁회사에서 개발신탁을 진행하기에 책임준공을 보증하는 것은 그리 어려운 것이 아니다.

민간 PF와의 차이점

• • ①
  • 책준 수수료 (매출액의 1.2~2%)를 신탁사가 청구하고
• • ②
  • 대주단의 금리는 높아지며
• • ③
  • 공사비는 낮아지고
• • ④
  • 공사비 확보율은 80~85% 수준이 된다.
• • ⑤
  • 시공사가 공사를 완료하지 못하는 경우 신탁사 시공사를 교체하거나 연체수수료를 대주단에게 지급하는 보증을 한다.

책준을 시행하는 신탁사

일반 증권사 PF는 신탁사 중에 금융지주의 신탁사인 KB, 하나, 우리, 아시아(신한)의 책임준공확약만을 인정하는 것이 일반적이다. 반면 저축은행, 새마을금고 PF는 14개 모든 신탁사의 책임준공확약을 인정해 준다.

신탁사의 책준 조건

신탁사가 내부적으로 책임준공확약을 심의하는 조건은 다음과 같다.

• • ①
  • 사업비조달이 원활해서 공사비 조달에 문제가 없는지(필수사업비 조달이 충분한지)
• • ②
  • 시공사의 재무능력과 시공능력이 충분해서 건물 준공에 문제가 없는지 (시공사 신용등급이 BBB이상)
• • ③
  • 공사비 산정은 타당한지
• • ④
  • 공사비가 유보되는 경우 해당 유보공사비를 시공사가책임지고 부담할 수 있는지

위 ①의 경우에는 자체적인 기준이 있어서 필수사업비의 몇 % 이상이 조달되는 PF 사업이어야만 한다.
②는 시공사의 재무능력, 신용등급, 시공능력 등을 정확히 파악해야 한다.
③은 설계도면, 견적서 등을 검토하여 공사비가 적정한지를 검증할 수 있는 능력이 있어야 한다.
④는 시공사로 하여금 보증서를 지급 받는다.
예를 들어 전년도 매출액이 100억인 회사가 150억원의 책준을 신청하면 받아들일 수 없는 것이다. 그리고 현금 흐름상 부채비율이 200%가 넘으면 시공사가 공사를 완공하기에 불안하다고 판단을 하게 된다.

책임준공확약 CDS의 뒷이야기

신탁사의 책임준공확약은 파생상품인 CDS(Credit Default Swap)의 일종이다. 부도의 위험만 따로 떼어내어 사고파는 신용파생상품으로 1994년 JP모건이 개발한 금융기술이다.
94년 당시 엑손모빌의 유조선 난파로 유출된 기름이 프랑스 해변을 덮치는 사건이 발생했다. 액손모빌은 4조원의 집단소송을 당했고, 프랑스 법원에 지불해야 하는 공탁금 4조원의 신용장 발부를 JP모건에 의뢰하기에 이르렀다.
JP모건은 신용위험을 피하기 위해 엑손모빌에게 받은 수수료의 일정 금액을 공유하겠다는 조건으로 유럽부흥은행에 신용장 발부를 제안한다. 유럽부흥은행은 제안을 받아들여 JP모건에게 미래에 발생할지 모를 채권에 대한 보증서를 발급한다.
유럽부흥은행이 보증서를 발급한 이유는 엑손모빌이 채무를 불이행할 정도의 부실한 회사가 아니고 아직 발생하지 않은 일이므로 대손 충담금을 쌓을 필요가 없으며 단지 미래에 발생하는 일에 대한 보증으로 막대한 수수료를 수취할 수 있기 때문이다.
결론적으로 JP모건은 채무 이전으로 대손 충당금을 면탈하면서 중개수수료를 받고, 유럽부흥개발은행은 아직 발생하지 않은 대출이므로 대손 충당금을 면탈하면서 수수료를 받은 것이다.

JP모건의 CDS

수수료 공유 CDS발급 신용장발부 수수료 지급

2008년 금융위기

주택담보대출 투자자 매각 파산 CDS발행 채권상환요구

하지만 이런 유용한 듯 보이는 CDS는 2008년 미국의 금융위기 시절 리먼브라더스의 파산을 불러온 원인이 된다. 서브프라임(신용등급이 낮은 고객)에게 대출한 금융기관의 대출에 리먼브라더스가 보증을 섰는데 그 대출이 부실화되면서 많은 금융기관이 보증기관인 리먼브라더스에게 채권인수를 요구해 리먼브라더스가 파산을 하게되는 부작용도 일어났다.
이렇게 신탁사 책임준공확약은 일종의 파생상품인 CDS의 일종으로 그 위험성이 내재한다. 따라서 모든 신탁사는 본인이 보증을 서는 사업 및 시공사에 대한 신중한 접근이 필요하다.
책임준공확약은 모든 부동산 PF에서 제일 중요한 신용보강이다. 본인이 대출한 자금의 많은 부분이 공사비로 지급되므로 본인이 건물(미확정 담보물)을 확보하지 못하면 손해를 볼 수 있기 때문에 모든 부동산 PF에서 제일 중요하게 다루는 부분이다.
미분양이나 분양률이 저조한 경우는 미분양담보대출 등을 실행할 수 있으나, 시공사의 문제로 건물이 준공되지 않아 기초자산인 담보물을 확보하지 못하는 경우가 발생하면 대주단 입장에서는 정말 큰 일이 나기 때문이다. 따라서 책임준공확약은 부동산 PF에서 제일 중요한 것이라 강조해도 지나치지 않다.