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사업주체 변경되면
공사 착수기한
기준일도 변경?
Q. 사업주체 변경 건으로 사업계획 변경승인을 받게 되었습니다.이런 경우 공사 착수기한 산정 기준일이 사업계획 변경승인을 받은 날로 바뀌는지요?
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글 박상건
회원사업본부 회원관리부 과장
A. 사업주체 변경의 사유로 사업계획이 변경승인 되더라도 종전 사업계획승인받은 날을 기준일로 하여 공사 착수기한을 산정해야 할 것입니다.
사업계획승인받은 날부터 5년 이내 공사 착수해야
사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하고 공사를 시작해야 하는 의무가 있으며, 「주택법」 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우에는 승인을 받은 날부터 5년 이내에, 같은 법 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우에는 최초 공사를 진행하는 공구에 대해 승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작해야 한다고 규정하고 있습니다.
변경승인을 받은 경우도 공사 착수기한 그대로 유지
사업주체 변경을 위해 변경승인을 받은 경우는 종전에 승인된 사업계획의 내용 및 기존 사업주체가 이행한 행위의 효과 등은 그 동일성을 유지한 채 새로운 사업주체에 그대로 귀속되는 것으로, 최초 사업계획 승인에 따른 목적사업을 그대로 승계하면서 이를 수행할 자만 변경하는 것입니다.
토지의 효율적 사용을 유도하려는 취지
승인을 받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작해야 한다고 의무를 부여한 것은 승인받은 사업을 조속히 착공하도록 하여 토지의 효율적 사용을 유도하려는 것임에 비추어 볼 때, 사업주체 변경을 위해 사업계획의 변경승인을 받더라도 “승인받은 날”은 변경승인을 받은 날이 아니라 변경되기 전 종전의 사업주체가 사업계획 승인을 받은 날로 보는 것이 취지에 부합할 것입니다.
[참고1] 「주택법」 제16조 (사업계획의 이행 및 취소 등)
제16조(사업계획의 이행 및 취소 등) ① 사업주체는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음 각 호의 구분에 따라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
- 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우 : 승인받은 날부터 5년 이내
- 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우
- 가. 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날부터 5년 이내
- 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내
② ~ ⑥ (생 략)
[참고2] 「주택법 시행령」 제31조 (공사 착수기간의 연장)
제31조(공사 착수기간의 연장) 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제11조에 따라 문화재청장의 매장문화재 발굴허가를 받은 경우
- 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당한다)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우
- 법 제15조에 따른 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사 착수가 지연되는 경우
- 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우
- 공공택지의 개발ㆍ조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우
- 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우
따라서, “승인받은 날부터 5년 이내”에 공사를 시작했는지 여부는 종전 사업주체가 사업계획 승인받은 날을 기준으로 판단해야 할 것으로 사료됩니다.