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새정부 주택정책이
나아가야 할 방향
이창무 한양대학교 도시공학과 교수
올해 3월 대통령선거를 앞두고 새정부 주택정책에 거는 기대감이 크다.
새 정부가 반드시 추진해야 할 3가지 과제를 제안한다.
편집자주 : 원고는 2021년 12월 15일 열린 ‘새정부 주택정책 기조와 과제 토론회’에서 필자가 주제발표한 ‘역대 정부의 주택정책 평가 및 시사점’을 토대로 작성한 것임
규제일변도 부동산정책으로 집값 폭등해
새 대통령, 규제의 늪에서 탈출하는 용기 필요
요즘 민주당 이재명 후보와 정부 간의 다주택자 양도세 중과 한시적 완화에 대한 갈등이 계속 이어지고 있다. 여당의 대선 후보가 현 정부의 부동산정책을 비판하고 있는 상황은 문재인 정부의 부동산정책이 얼마나 실패작인지를 웅변적으로 보여주는 현상이다.
임기동안 두 배 가깝게 오른 서울지역 아파트 가격이 그 실패를 숫자로 대변해준다. 대선후보들 중 누가 최종적인 국민의 선택을 받던 문재인 정부가 빠져버린 규제의 늪에서 탈출할 용기가 필요하다.
가장 중요한 세 가지는 다주택자를 합리적인 임대사업자로 끌어안는 정책적 방향성, 주택시장 불안의 시발점이 된 서울 도심 정비사업의 정상화, 그리고 시작하지 말았어야 할 임대차2법을 털어내는 것이다.
다주택자 징벌적 조세 폐기하고,
합리적 임대사업자로 끌어안는 정책 도입해야
그중 가장 핵심적인 방향의 전환은 다주택자의 부정적인 단면에 대한 집착에서 벗어나 긍정적인 기능을 수용하고 활용하는 것이다.
문재인 정부 기간 동안 지속적으로 강화되어온 다주택자에 대한 징벌적인 조세는 결국 풍선효과를 통해 차고가 주택의 가격 상승을 야기하고, 억제된 투자로 도심주택공급이 위축되고, 조세부담의 전가를 통해 서민들의 전월세 부담이 가중되었다.
따라서 합리적인 정상화의 방향성은 2020년 7.10대책에서 극단으로 치달은 다주택자 양도세 중과를 폐지하고, 과도한 누진적 종부세를 재산세로 통합하여 정상화하고, 과도하게 차별적인 다주택자 취득세를 정상화하는 것이다.
이는 조만간 도래할 시장 침체기에 투자자로서의 다주택자의 긍정적 역할을 시장이 담아내어, 주택시장의 경착륙을 완화시켜 안정적인 주택시장을 유지하기 위해서도 필요한 정상화 방안이다. 갈 길이 멀지만 최소한 7.10대책 이전으로 다주택자 관련 규제의 틀을 되돌리는 것이 시작점이다.
신규계약건 전세가 상승폭 심각,
전월세시장 불안 촉발한 임대차 2법 폐지해야
다음으로 새정부가 해야할 일은 지속적으로 전월세시장의 불안을 촉발하고 있는 전월세상한제 및 계약갱신청구권, 즉 임대차 2법의 폐지 수순이다.
2020년 7월 입법화될 때 많은 전문가들이 우려했던 부작용이 그대로 현실화되는 수준을 넘어 전월세시장의 불안이 더 악화되고 장기화되고 있다. 신규계약건의 전세가 상승이 심각한 수준으로 발생하고 있을 뿐 아니라, 시장에서 관측되는 가격은 이중가격을 넘어선 삼중가격이 형성되고 있는 실정이다.
또한 월세계약으로의 전환이 가속화되고 그동안 안정적이었던 월세 자체도 급등하고 있다. 관련 제도의 부분적인 보완은 성공을 담보하지 못한다. 결국 전월세상한제의 폐지 및 계약갱신청구권의 현실적인 보완이 필수적이다.
서울 아파트 부족이 주택시장 불안의 출발점,
도심내 정비사업 활성화가 필수적이다
마지막으로 문재인 정부 주택시장의 불안은 서울시에서 선호되는 아파트 공급 부족으로 촉발되었다. 도심에서 선호되는 주택인 아파트의 공급물량 확대를 만들어낼 수 있는 정비사업 활성화가 필수적이다.
결국 재건축 및 재개발 규제의 적극적인 완화가 가장 확실한 해법이다. 그 중 가장 중요한 방향성은 재건축부담금을 현실적인 수준으로 완화하거나 공공임대주택 공급 조건으로 대체하고, 재건축 안전진단제도는 근본적으로 폐지할 필요가 있다.
과도하게 해제된 정비구역들의 합리적인 사업 재진행 대안을 모색하는 것도 필요하다. 정비사업을 통한 공급확대는 소수의 역세권에 대한 단편적인 용적률 상향이 아닌, 서울 대도시권 중심도시의 상대적인 주거밀도를 높여 낭비적 통근에 따른 사회적 비용을 줄일 수 있는 범도시적 차원의 용도지역 합리화란 큰 틀 안에서 진행될 필요가 있다.
문재인 정부 기간 동안 주택시장에 너무 많은 실험이 무모하게 진행되었다. 그 실험의 대부분은 그 답을 굳이 확인할 필요가 없는 교과서적인 부작용을 초래했을 뿐이다. 새정부에게는 이번 정부가 허우적거린 늪에 더 깊게 빠져들지 말고 현명하게 탈출할 수 있는 방안을 강구하는 노력을 통해 주택시장을 정상화해야 하는 사명이 주어졌다.