도시로 몰리는 인구, 도시인구 증가로 주택부족 심각

인도는 최근 도시로의 인구유입이 가속화되면서 주택부족 문제가 심각해지고 있다. 현재 도시지역에서만 1,900만 채의 주택이 부족하며 2022년까지 2,900만 채의 주택 부족이 예상된다. 이로 인해 전체 도시인구 중 슬럼가 거주비율은 17%에 이른다.

인도 주택시장 전망

‘RERA’ 시행으로 단기적 시장위축 장기적 주택시장에는 긍정적 영향

인도는 2017년 화폐개혁과 GST(부가가치세) 통일, 부동산규제 및 개발법(RERA: Real Estate Regulatory Authority)을 시행했다.
RERA는 주택구매자의 이익을 보호하는 법으로 부동산산업의 투명성을 높여 투자확대를 이끌기 위해 만들어졌으며 주택구매자는 물론 건설업자와 중개인에 이르기까지 다양한 이해관계자에게 영향을 주고 있다.
RERA의 주요내용은 ① 부동산에 변경이 있으면 건설업자는 중개업자에게 꼭 알림, ② 부동산 판매를 위해서는 RERA에 등록 의무화, ③ 건설업자와 중개업자는 해당 부동산에 대한 계획, 정부승인, 토지소유권 상태 등의 정보를 구매자에게 통지, ④ 부동산에 문제가 생기면 건설업자가 5년 동안 필수적으로 책임을 진다는 것이다.

도시화로 서민주택 수요 폭발적 증가 소형주택 짓는 민간건설사

인도에서는 급격한 도시화로 인해 서민주택 수요가 폭발적으로 증가하고 있다. 인도의 대형건설업체는 서민주택 건설이 고급아파트 건설보다 이윤이 낮다는 이유로 외면해왔다. 하지만 최근 서민들을 위한 소형주택이 건설되고 폭발적인 인기를 끌게 되면서 서민주택 건설프로젝트를 다수 진행하고 있다.
인도의 주택건설업체 DBS는 인도 서부 구자라트주 아메다바드와 수라트 지역에 소형아파트 5,000여 가구를 추가로 건설했다. 인도 컨설팅회사 MIM에 의하면 인도 건설업체는 22곳의 도시에서 130곳의 서민주택건설 프로젝트를 진행 중으로, 향후 5년간 7만 가구 이상의 주택공급을 전망하고 있다.

코로나19로 인한 주택시장 침체 속, 개발사업자들 수익성 향상 노력

인도 주요 8개 지역의 주택 판매량은 54% 감소했다. 특히 2020년 상반기 판매량은 전년 대비 5만 가구가 감소했고 신규 착공도 2020년 상반기 대비 6만 가구가 줄어 46% 감소했다.
가격 역시 하락했다. 2020년 9월 인도의 주택가격은 -11%를 기록했으며, 이는 2020년 6월 기준 2%와 비교시 큰 폭으로 하락했음을 보여준다.
사정이 이렇다보니, 개발업자는 기존 프로젝트의 판매 및 완료에 집중하여 성공적인 프로젝트 마무리에 공을 들이고 있다. 특히 밀레니얼 세대가 주요 소비계층으로 부상함에 따라 주거공간 변화의 필요성이 제기되고 있다. 주거공간의 재구성, 증가하는 디지털 수요충족, 공간의 확장 등이 이슈다.

현대산업개발이 참여한 뭄바이 RNA Metropolis

인도 건설시장 진출사례,현대산업개발의 RNA 메트로폴리스

인도에 진출한 현대산업개발은 뭄바이 남쪽 세리에의 부동산개발회사 RNA가 발주한 아파트 신축공사에 참여 중이다. 공사금액만 560억에 달하는 지상 54층, 362가구 규모의 고급아파트다.
현대산업개발은 해외사업 리스크 최소화를 위해 가격변동이 큰 철근 콘크리트와 타워크레인 등의 주요 장비를 발주처로부터 지급받아 주요 골조 및 일부 마감공사를 수행했다. 현대산업개발이 그동안 다수의 초고층 주상복합 건설실적이 있었기 때문에 수주가 가능했다.

주택사업 절차와 고려할 점 6가지

① 토지제도 및 사업절차

인도 주택시장은 외국인도 토지를 소유할 수 있다. 정부로부터 산업공간내의 토지나 기타 지역의 토지를 매입할 수 있고 개인으로부터 매입도 가능하다. 단 외국인의 토지 취득시 해당 등기소에서 정확한 지적현황과 소유권, 저당상황 파악이 필요하다.
또한 정부수용 대상 여부와 침수가능성, 공업용수 공급 용이성 등에 대해 검토해야 한다. 변호사와 공인회계사를 통한 실무 진행은 필수다. 해외 투자펀드들은 회사 명의로 된 토지를 선호한다. 토지구매 대신 회사 지분을 매입함으로써 인지세(5%)를 절감할 수 있기 때문이다.
현재 인도 주택도시개발부는 IT를 기반으로 한 단일 창구 시스템을 도입해 전국의 부동산사업을 승인하는 방안을 논의 중이다. 시스템 도입시 약 196일이 소요되던 부동산 개발승인이 45 ~60일로 대폭 단축될 것으로 전망하고 있다.
세계은행 조사에 따르면 인도는 부동산 개발허가취득의 용이성 부문에서 전체 185개국 중 182위를 차지할 정도로 부동산 개발허가 취득이 매우 까다롭다. 현재 인도에서 부동산 사업을 하는 개인이나 대형개발사는 건축을 시작하기 전에 지방자치단체, 환경 및 항공부처 등의 관계기관에서 30여 종류의 인허가를 받아야 한다.

② 단계별 접근

1단계 : 인도 부동산사업은 사업자간의 개인적인 신뢰에서 파트너십이 발생하고 사업이 진행되기 때문에 믿을 수 있는 파트너 선정이 중요하다.
2단계 : 저가 매물확보가 중요하다.
3단계 : 부동산 개발에 대한 이해 뿐만 아니라 현지 건설시장에 대한 이해, 직영시스템에 대한 이해가 필수적이다.

③ 판매 및 홍보

주택판매 방식은 선분양 방식이며 모델하우스를 지어 아파트를 분양한다. 마케팅은 일반적으로 한국에서 시행하는 마케팅 방식과 유사하며 분양단계별로 분양가 시세가 결정된다. 초기 미분양시 사업진행과정에 따라 미분양 물량에 대한 할인 프로모션도 시행하며 전광판을 비롯한 다양한 방식으로 광고를 진행한다.

④ 정확한 수요 조사

인구 증가율과 도시인구 증가율을 고려하면 대도시의 주택수요는 매우 크다. 그러나 빈부격차가 심해 정확한 수요 타깃을 정하는 것이 매우 중요하다. 인도 부동산 리서치회사와 수요예측, 분양가 산정 등의 용역 진행이 필수적이다.

⑤ 금융시스템 및 금융조달 구조

선분양을 실시하는 인도는 한국의 분양시스템과 유사하다. 선수금(계약금)이 20%이며 공정률(뭄바이의 경우 3층 완공 기준)에 따라 5%씩 분납하는 구조다. 재원조달은 제도권 내 금융 또는 현지에 있는 국내 금융기관으로부터 신용대출 등을 이용하기도 한다.

⑥ 사업부지 및 행정서비스에 대한 정확한 정보

주마다 언어와 사업여건이 다르기 때문에 사업지마다 충분한 조사가 필요하다. 예를 들어 뭄바이의 경우 자재조달시 하역노조가 있는데 이들만 해당 작업을 할 수 있다.
아파트 건설시 인프라 건설에 대한 정부지원은 없으며 모든 인프라는 사업자의 몫이다. 정부주도로 개발하는 경우에도 인프라의 준공시기, 준공여부를 확신할 수 없기 때문에 주택사업시 인프라 시설 확인은 무엇보다 중요하다.

주택사업진출시 유의점 5가지

인도 부동산 분야는 유일하게 규제되지 않았던 산업군이다. 현재는 한국의 주택도시보증공사와 같은 정책들이 RERA를 통해 어느 정도 실현되느냐가 관건이다. 또한 블랙머니가 영향력을 행사하고 있어 정책적으로 해결 불가능한 부분이 있다는 점을 알고 있어야 한다.

① 현지 디벨로퍼의 중요성 인식 및 신뢰 형성 중요

인도 부동산에 수십조원을 투자하는 해외자금의 대표격인 Black Stone, GIC들 역시 자금운영의 최고 결정권자(인도인)가 부동산 매수를 직접 하지만, 개발사업만큼은 현지 디벨로퍼에 의존하고 있다. 현지 디벨로퍼와의 연계 및 관계가 매우 중요하다.

② 인도 기업과의 합작 필수

부동산 사업은 합작투자방식이 이상적이고 일반적이다.
단독보다는 합작형태가 여러 면에서 유리하며 사업을 함께 할 수 있는 인도기업과의 연결 포인트 역시 매우 중요하다.

③ 사업 가능한 토지확보의 문제

사업지역 내 토지를 소유한 디벨로퍼 또는 토지주들을 상대로 사업을 진행해야 한다. 토지주들과 사업을 하지 않고 디벨로퍼와 사업을 진행하는 경우 국내 건설사는 단순 도급(시공) 사업을 해야 한다.
그러나 인도 건설사들의 시공능력도 매우 우수하기 때문에 시공권을 따기도 쉽지 않은 것이 현실이다. 뭄바이의 경우 5대 디벨로퍼가 개발가능한 토지와 토지사용권의 대부분을 보유하고 있기 때문에 디벨로퍼들과 함께 사업을 해야 하는 구조다. 현대산업개발에서 실시한 RNA 메트로폴리스 사업도 단순 도급으로 참여했다.
대도시 주택지역의 신도시(스마트시티)에서는 사업참여 가능성이 있다. 인도의 디벨로퍼들이 소유하지 않는 지역에서는 사업이 가능하다.

④ 사업지연에 따른 대기료 명시 필요

현대산업개발의 RNA 메트로폴리스 사업의 경우도 사업지연에 대한 대기료를 계약서에 명시했으나 현재 사업중단으로 인한 미수금이 발생한 상태다. 인도는 사업지연 및 중단 가능성이 크기 때문에 대기료 명시가 필수다.

⑤ 건설사들에 대한 정부의 장기적인 지원 필요

부동산 개발사업에 단독참여도 가능하지만 현지 사업리스크(토지확보, 자금조달, 분양)를 감당하기가 매우 어렵다. 인도시장은 인지도와 신뢰를 구축해야 수익을 얻을 수 있는 구조인데 대부분 사업을 단기간에 종료하고 철수해버려 지속적인 수익창출이 어려운 상황이다.
현재 인도에 진출한 국내업체는 시공을 수행하고 개발사업의 이익은 인도 현지기업이 취하고 있다. 장기적인 투자를 통해 인지도를 높이고 실질적인 개발이익까지 수익으로 창출할 수 있도록 정부의 지원이 필요하다.