알쓸 용어사전 : 주택플러스 웹진

정부의 부동산대책 발표 시기나 각종 선거철이 되면 ‘재개발 · 재건축 규제’가 항상 핵심 이슈로 등장한다.
‘알아두면 쓸모있는(알쓸)’ 용어사전을 통해 재개발 · 재건축 사업시 자주 등장하는 용어들의 정확한 의미를 정리해두자.

글 김우영

1. 재개발 / 재건축사업: 재개발 사업 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화를 위하여 도시환경을 개선하는 사업; 재건축 사업 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

구분	재개발	재건축
대상	단독 밀집	공동주택
목적	불량주택 및 공동시설 정비	노후, 불량주택 재건축
특성	도시계획 차원	주택공급 차원
지정 요건	- 노후, 불량주택 밀집지역 - 순환재개발 시행을 위한 순환용 주택건설 필요지역	- 준공후 20년(시도조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 건축물 - 훼손, 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 지자체장이 인정하는 주택
시행 주체	- 1순위 : 토지 등의 소유자, 조합 - 2순위 : 지자체, LH, 지방공사 등 - 3순위 : 민간합동 법인, 부동산 신탁 회사, 50% 이상 토지소유자로서 주민의 추천을 받은 자	재건축조합
공급대상	- 토지/건물소유자 - 세입자 : 임대주택 - 잔여분 : 일반분양	- 조합원 - 잔여분은 일반분양

2. 감정가 / 비례율 / 권리가액

감정가 재개발이나 재건축을 할 때 지자체장이 감정평가사에게 조합원들이 가진 주택과 대지 등이 얼마나 되는지를 감정하고 평가한 금액

비례율 재개발 · 재건축의 사업성을 나타내는 지표로 조합원의 부동산가치가 개발 후 어느정도 되느냐를 나타내는 비율
일반적으로 비례율이 100%를 넘으면 조합원의 수익성이 좋은 것으로 판단

권리가액 조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱한 금액
조합원의 경우 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금으로 지불하고 개발된 아파트에 입주

지분감정평가액 × 비례율 = 조합원 권리가액

3. 추가분담금 / 청산금 / 현금청산: 추가분담금 재개발에서 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야 하는 금액; 청산금 추가분담금과 반대되는 개념으로 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액; 현금청산 재개발이나 재건축에서 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회할 경우, 아파트를 분양받기에는 권리금액이 적은 경우가 현금청산의 대상

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